Compraventa de inmuebles en Málaga: la elección y correcta redacción de las arras marcan la diferencia entre cerrar la operación con seguridad o perder miles de euros. A raíz de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 270/2025, de 19 de febrero , repasamos de forma práctica qué debe incluir un contrato privado de compraventa de inmueble en Málaga, cuándo procede exigir el doble de las arras y por qué, en muchos casos, no es necesario el requerimiento notarial para dar por resuelta la operación de compraventa de inmueble.

Resumen ejecutivo para compraventa de inmueble en Málaga

  • Si el contrato pacta arras penitenciales (art. 1454 CC) y el comprador no firma en el plazo máximo, pierde lo entregado; el vendedor queda libre para vender a un tercero.
  • El art. 1504 CC (requerimiento judicial o notarial) no se aplica a la promesa de venta con arras penitenciales; sí a la compraventa ya perfeccionada con precio aplazado y cláusula resolutoria.
  • Evite litigios con un contrato claro, plazos realistas y condiciones suspensivas (financiación, licencias, cancelación de cargas, etc.).

Contexto: qué resolvió el Supremo en este caso de compraventa de inmueble

El caso analizado por el Alto Tribunal parte de un contrato de arras penitenciales para comprar una vivienda de alto valor. Hubo varias novaciones (prórrogas de plazo e incremento de arras). El comprador no compareció a otorgar la escritura en la fecha final pactada. La vendedora, liberada contractualmente, vendió a un tercero. El comprador demandó reclamando todo lo pagado y el doble de las arras. El Tribunal Supremo confirmó que:

  • Seguían siendo arras penitenciales: las novaciones solo ampliaron plazo y aumentaron arras; no las convirtieron en confirmatorias.
  • No hubo incumplimiento mutuo: el único incumplidor fue el comprador, al no firmar en plazo.
  • No era aplicable el art. 1504 CC (requerimiento para enervar la resolución por impago en compraventa ya perfeccionada). Sí rige el art. 1454 CC propio de las arras penitenciales pactadas en promesa de venta.
  • Consecuencia: el vendedor puede retener lo entregado como arras y quedar libre para vender a un tercero.

Idea clave: si se pactan arras penitenciales y el comprador no firma en el plazo máximo, pierde lo entregado; el vendedor no está obligado a requerirle notarialmente ni a esperar indefinidamente.

Arras penitenciales vs. confirmatorias: diferencias que cambian el desenlace

Arras penitenciales (art. 1454 CC)

    • Función: precio de desistimiento (art. 1454 CC). Las partes se otorgan un derecho de arrepentimiento: pueden desvincularse del contrato sin necesidad de alegar incumplimiento de la otra parte. El coste está prefijado: si desiste el comprador, pierde las cantidades entregadas como arras; si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Este mecanismo extingue la operación por voluntad de quien asume ese “precio” y libera a ambas partes para continuar con otra compraventa.
    • Efecto: quien desiste pierde lo entregado (comprador) o devuelve el doble (vendedor).
    • Claves de redacción:
      • Denominación expresa y literalidad inequívoca: «arras penitenciales (art. 1454 CC)», indicando que las partes atribuyen carácter de desistimiento conforme al art. 1454 CC; evitar términos ambiguos («seña», «depósito», «arras confirmatorias») si no es eso lo querido.
      • Consecuencias y anclaje temporal: detallar que, si desiste el comprador, pierde las arras; y que, si desiste el vendedor, devolverá el doble; vincularlo al plazo final de firma y a la imputabilidad, precisando que el efecto opera al vencimiento del plazo cuando la no comparecencia sea imputable, sin necesidad de probar daños (no confundir con el art. 1504 CC).
      • Plazo máximo y regla operativa: fijar fecha y hora, notaría (o mecanismo de designación) y preaviso mínimo; definir causas imputables y, en su caso, prórrogas y sus costes. Cláusula tipo: «si no se firma por causa imputable al comprador antes del DD/MM/AAAA, perderá las cantidades entregadas como arras; si la causa es imputable al vendedor, devolverá el doble».

Arras confirmatorias

      • Función: prueba del contrato y anticipo a cuenta del precio. No confieren derecho de desistimiento: la cantidad entregada se imputa al precio final y sirve para acreditar la existencia del acuerdo y la seriedad de la operación.
      • Efecto: ante un incumplimiento, no hay pérdida automática ni «doble de las arras». Corresponde acudir al art. 1124 CC para exigir cumplimiento o resolver con indemnización de daños, que deberán probarse (daño efectivo y nexo causal). La suma entregada no puede retenerse como penalidad salvo que se pacte expresamente una cláusula penal (arts. 1152 y ss. CC).
      • Claves de redacción: evitar terminología equívoca. Si son confirmatorias, indíquese expresamente y su imputación al precio; no usar «desistimiento», «pérdida» o «doble». Si se desea una liquidación tasada de daños, incluir cláusula penal separada (importe, devengo y compatibilidad con la resolución). Cláusula tipo: «Las partes pactan que la cantidad de X € se entrega como arras confirmatorias, que se imputarán al precio de la compraventa, sin facultad de desistimiento, quedando las partes sometidas al régimen del art. 1124 CC y, en su caso, a la cláusula penal pactada».

Conclusión práctica: la etiqueta importa, pero manda la literalidad del contrato en la compraventa de inmuebles en Málaga. Si las cláusulas dicen «arras penitenciales con pérdida/devolución doble» y fijan un plazo máximo, los tribunales las aplican como tales.

Criterio del Tribunal Supremo sobre arras penitenciales frente a confirmatorias (STS 270/2025).

El Supremo confirma: con arras penitenciales, el vendedor puede retener lo entregado si el comprador incumple el plazo.

¿Hace falta requerimiento notarial? Cuándo sí y cuándo no, en la compraventa de inmuebles en Málaga

  • No, si hay promesa de venta con arras penitenciales y plazo final para firmar: estamos ante un precontrato con derecho de desistimiento (art. 1454 CC), no una compraventa ya perfeccionada. En este escenario no rige el art. 1504 CC; basta con que venza el plazo sin firma por causa del comprador para que opere la pérdida de las arras.
  • Sí, si estamos ante una compraventa ya perfeccionada (hay acuerdo definitivo sobre cosa y precio, art. 1450 CC) —normalmente formalizada en escritura o, al menos, como contrato de compraventa— con precio aplazado y cláusula resolutoria por impago: en ese marco no hablamos de arras penitenciales (no existe facultad de desistimiento), y lo entregado se imputa al precio o, en su caso, tiene carácter confirmatorio. Aquí sí opera el art. 1504 CC (regla especial en ventas de inmuebles con cláusula resolutoria: el comprador puede pagar incluso vencido el plazo hasta que sea requerido judicialmente o por acta notarial; hecho el requerimiento, el juez no puede conceder nuevo término) y el vendedor debe requerir antes de resolver. Si se pretende retener cantidades como penalidad, deberá estar pactada una cláusula penal o acreditarse daño (art. 1124 CC y arts. 1152 y ss. CC).

En la práctica de Málaga y Nerja vemos con frecuencia contratos privados mixtos. Si el texto es ambiguo, el litigio es casi seguro. Mejor prevenir en la redacción.

Ejemplo práctico de compraventa de inmuebles en Málaga— ¿Cuándo necesito requerimiento notarial?

Datos comunes: vivienda en Málaga; precio 400.000 €; se entregan 20.000 € al firmar.

Versión A — Promesa de venta con arras penitenciales (art. 1454 CC)

    • 1 de octubre de 2025: se firma contrato de arras penitenciales; plazo para escritura: 15 de noviembre de 2025; notaría designada.

    • 15 de noviembre de 2025: el comprador no comparece sin causa amparada por el contrato.

    • Qué procede: el vendedor no necesita requerimiento del art. 1504 CC; puede dar por resuelta la operación, retener los 20.000 € y vender a un tercero. Es aconsejable levantar acta notarial de incomparecencia como prueba.

Versión B — Compraventa ya perfeccionada con precio aplazado y cláusula resolutoria (art. 1504 CC)

    • 15 de octubre de 2025: se otorga escritura de compraventa; el comprador paga 100.000 € y queda aplazado el resto hasta el 15 de noviembre de 2025; se pacta cláusula resolutoria conforme al art. 1504 CC (regla especial: el comprador puede pagar incluso vencido el plazo hasta que sea requerido judicial o notarialmente; hecho el requerimiento, el juez no puede conceder nuevo término).

    • 15 de noviembre de 2025: el comprador no paga.

    • Qué procede: el vendedor sí debe requerir (demanda o acta notarial). Hasta ese requerimiento el comprador puede pagar y enervar la resolución; después, no cabe nuevo plazo. La devolución/retención de cantidades dependerá de lo pactado (p. ej., cláusula penal) o de los daños probados (art. 1124 CC; arts. 1152 y ss. CC).

¿Y si las arras fueran confirmatorias?

    • 1 de octubre de 2025: se firma un precontrato con arras confirmatorias (se imputan al precio, sin derecho de desistimiento).

    • 15 de noviembre de 2025: el comprador no comparece.

    • Qué procede: no hay pérdida automática ni doble; no aplica el art. 1504 CC porque no hay compraventa perfeccionada. El vendedor puede exigir cumplimiento o resolver con indemnización de daños probados (art. 1124 CC). Si se desea una sanción pactada, debe constar cláusula penal.

Moraleja práctica: lo decisivo no es la etiqueta «arras» en abstracto, sino qué contrato se ha firmado (promesa con derecho de desistimiento vs. compraventa perfeccionada) y qué efectos se han pactado para el impago o la incomparecencia.

Lecciones para compradores y vendedores (Málaga y Nerja)

1.Para compradores de inmuebles en Málaga

    • Comprenda lo que firma (versión bilingüe y resumen claro): si no domina el español, solicite versión bilingüe (ES/EN) del contrato y un resumen ejecutivo de las consecuencias de las arras (qué ocurre si cambia de planes o si no obtiene financiación). La literalidad manda: lo que pone, se aplica.
    • Si depende de hipoteca, condicione la operación: incorpore una condición suspensiva con fecha límite realista («concesión de hipoteca mínima de X € antes del DD/MM/AAAA; si no, devolución íntegra de las arras»). Sin esta cláusula, la falta de financiación no evita la pérdida de las arras.
    • Licencias y uso previsto (LPO/DRPO y VUT): verifique con antelación la Licencia/Declaración Responsable de Primera Ocupación y, si su objetivo es alquiler turístico, la viabilidad VUT en Málaga/Nerja. Puede condicionar la compra a obtener certificados y a que el inmueble cumpla los requisitos locales.
    • Documentación y medios de pago: pasaporte y NIE (o solicitud), prueba y origen de fondos (AML/KYC), dirección a efectos de notificaciones y plan de pagos (transferencia, cheque bancario o depósito notarial). Si no puede viajar, valore poder notarial para que sus abogados que le acompañan en todos los pasos de la compraventa, puedan representarle y firmar en su nombre la compraventa de inmuebles en Málaga.
    • Fechas cerradas y preaviso: fije fecha/hora y notaría con preaviso mínimo para coordinar bancos y trámites. Evite firmar si los plazos no encajan con la obtención de hipoteca o con la venta de su vivienda actual.
    • Prórrogas seguras (si fueran necesarias): documente cada prórroga en un anexo, con nueva fecha, coste (si lo hay) y sin aumentos automáticos de arras salvo pacto expreso y proporcionado.
    • Costes e impuestos: pida un presupuesto cerrado de gastos (ITP/AJD o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría) y una estimación fiscal global para evitar sorpresas.

2.Para vendedores de inmuebles en Málaga

    • Defina bien las arras y el escenario de incumplimiento: indique el tipo de arras (penitenciales del art. 1454 CC), el plazo final de firma, qué se considera causa imputable y si la entrega será libre de ocupantes. Añada inventario básico y situación de cargas.
    • Pruebas y recordatorios: confirme por escrito (email/WhatsApp con acuse) las citas de notaría, los preavisos y las consecuencias del retraso. El día de la firma, si el comprador no comparece, levante acta notarial de incomparecencia.
    • Plan de reacción ante no comparecencia: con arras penitenciales, si vence el plazo y el comprador falla, puede resolver y retener las arras; quedará libre para vender a un tercero. Si ya hay escritura con precio aplazado, recuerde que necesita requerimiento (art. 1504 CC) para resolver.
    • Preparación documental para la venta: tenga listos nota simple, certificado de deudas de comunidad, IBI, certificados de suministros y coordine la cancelación registral de hipoteca si existe (con levantamiento y carta de pago).
    • Fiscalidad y precio neto: calcule previamente plusvalía municipal y IRPF (o, si es no residente, su régimen aplicable) para fijar el precio neto de la operación y evitar renegociaciones de última hora.
    • Prevención de riesgos y AML: verifique origen de fondos del comprador (AML/KYC) y valore fórmulas seguras de cobro (cheque bancario o depósito notarial). Evite documentos ambiguos o entregas en efectivo.
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Ejemplo práctico — Cuando la compraventa de inmuebles en Málaga se tuerce por un mal contrato

Datos: comprador extranjero (residente en Reino Unido), precio 450.000 €, entrega inicial 30.000 €; objetivo: alquiler turístico. Financiación prevista: 70 %.

Contrato utilizado: modelo facilitado por la inmobiliaria con una cláusula que habla solo de «arras» (sin especificar si son penitenciales o confirmatorias), sin condición suspensiva de hipoteca, sin designación clara de notaría y con un plazo genérico («antes de finales de noviembre»). La LPO/DRPO (Licencia o Declaración Responsable de Primera Ocupación) no se comprobó y no se exigieron certificados de comunidad ni situación de ocupación del inmueble.

Evolución: el banco retrasa la aprobación; se intercambian WhatsApps concediendo «prórrogas» informales y se aumentan las cantidades entregadas hasta 50.000 € sin anexo formal que aclare su naturaleza. Llegado el 30/11/2025, el comprador no comparece; el vendedor resuelve y retiene lo recibido; poco después vende a un tercero.

Riesgos que se materializan:

  • Al no quedar claro el tipo de arras, el vendedor sostiene que son penitenciales (art. 1454 CC) y que no debe requerir por art. 1504 CC; el comprador alega que eran confirmatorias y pide devolución o compensación por art. 1124 CC. Resultado: litigio y costes.

  • Sin condición suspensiva de hipoteca, la falta de financiación no libera al comprador: riesgo real de perder lo abonado.

  • Falta de revisión previa (LPO/DRPO, comunidad, ocupación): incluso aunque se firmase, el inmueble podría no ser apto para VUT (vivienda de uso turístico), frustrando el objetivo de inversión.

Cómo lo habríamos planteado en Pérez Parras Economistas y Abogados la compraventa de inmuebles en Málaga y Nerja:

  • Contrato de arras penitenciales o confirmatorias expresamente identificado, según estrategia: si el cliente depende de hipoteca o de licencias, optar por confirmatorias + cláusula penal moderada o por penitenciales pero con condiciones suspensivas claras.

  • Condición suspensiva de financiación (importe mínimo, fecha límite y documentación bancaria) y, para inversores, condición de LPO/DRPO y viabilidad VUT en Málaga/Nerja.

  • Fecha y hora de firma, notaría designada y preaviso suficiente; prórrogas solo mediante anexo firmado, sin incrementos automáticos de arras.

  • Due diligence previa: nota simple, cargas, ocupación/arrendamientos, certificados de comunidad y suministros.

  • Medios de pago seguros (cheque bancario o depósito notarial) y control AML/KYC (origen de fondos) para evitar incidencias el día de la firma.

Lección: una redacción precisa y una estrategia contractual alineada con la financiación y el uso previsto evitan pérdidas y litigios. Un asesoramiento experto desde el inicio es decisivo.

Checklist contractual mínimo (recomendado en nuestros despachos de Málaga y Nerja)

Antes de firmar arras

En el contrato de arras

  • Elegir tipo de arras y dejarlo escrito con sus efectos.
  • Señalar plazo máximo y notaría (con posibilidad de designación por comprador o vendedor, y preaviso suficiente).
  • Condiciones suspensivas necesarias (hipoteca concedida; cancelación de carga; certificaciones urbanísticas; licencias; inexistencia de afecciones patrimoniales; derechos de adquisición preferente de terceros, etc.).
  • Régimen de prórrogas: calendario de pagos, penalizaciones razonables y quién asume los gastos de prórroga.
  • Causas imputables: definir qué es «no comparecer» o «no aportar financiación».
  • Idioma y traducción jurada si alguna parte no domina el español.

Al elevar a escritura de compraventa de inmuebles en Málaga

  • Certificado de estar al corriente en comunidad y suministros.
  • IBI del año en curso y plusvalía: quién paga, base y autoliquidación.
  • Cancelación registral de cargas y levantamiento de hipotecas.
  • Entrega de llaves y posesión: momento y condiciones.

Casos prácticos de compraventa de inmuebles en Málaga y Nerja

Caso 1 — Financiación denegada sin condición suspensiva (art. 1454 CC)

Escenario: el comprador, que depende del préstamo hipotecario, firma arras penitenciales sin condición suspensiva. El banco no concede la financiación antes del plazo final y no se firma. Resultado: se considera causa imputable al comprador; pierde las arras. No procede ampliar el plazo salvo pacto expreso y documentado. Recomendación: incluir cláusula de condición suspensiva del tipo «la operación queda supeditada a la concesión de financiación por importe mínimo X antes del DD/MM/AAAA; de no lograrse, las arras se devuelven íntegramente».

Caso 2 — Prórrogas e incremento de arras; no comparecencia del comprador (Sentencia del Tribunal Supremo)

Escenario: varias prórrogas documentadas amplían el plazo y aumentan las arras; el comprador no acude a la notaría en la fecha final. Resultado: las arras siguen siendo penitenciales; el vendedor retiene lo entregado y queda liberado para vender a tercero. No es exigible requerimiento del art. 1504 CC, al tratarse de promesa de venta con arras (art. 1454 CC). Recomendación: en prórrogas, fijar fecha límite definitiva, constancia de preavisos y definir la causa imputable a cada parte.

Caso 3 — Compraventa ya perfeccionada con precio aplazado para la compraventa de inmuebles en Málaga(art. 1504 CC)

Escenario: se otorga la escritura y se entrega la posesión; el precio restante queda aplazado con cláusula resolutoria por impago. Resultado: para resolver, el vendedor debe requerir judicial o notarialmente conforme al art. 1504 CC. Sin ese requerimiento, no se consolida la resolución. Recomendación: pactar vencimiento anticipado, intereses y gastos del requerimiento.

Caso 4 — Inversión para Viviendas de Uso turístico (VUT): licencias y requisitos municipales

Escenario: comprador inversor en Málaga que quiere destinar la vivienda a uso turístico. Firma arras penitenciales sin condicionar a LPO/DRPO ni a cumplir requisitos municipales. Resultado: si luego no puede explotar la vivienda como VUT por falta de licencias o requisitos, no podrá recuperar las arras por ese motivo. Recomendación: introducir condición suspensiva de obtención de LPO/DRPO y verificación de requisitos locales antes de la escritura de compraventa de inmuebles en Málaga.

Caso 5 — Entrega libre de ocupantes; vendedor no desaloja al inquilino

Escenario: se pactan arras penitenciales con entrega de la vivienda libre de ocupantes. Llegada la fecha, el inmueble sigue arrendado. Resultado: incumplimiento del vendedor; debe devolver el doble de las arras (art. 1454 CC), salvo que el comprador acepte prórroga o subrogación. Recomendación: verificar contratos de arrendamiento y plazos de desalojo; documentar la subrogación si procede.

Riesgos típicos que vemos en la Costa del Sol

  • Modelos de inmobiliaria que mezclan terminología («arras» sin adjetivos) y no concretan efectos de la compraventa de inmuebles en Málaga
  • Prórrogas acumuladas que aumentan las arras sin revisar plazos bancarios.
  • Compradores extranjeros que creen que el vendedor debe requerir notarialmente: no siempre.
  • Falta de condiciones suspensivas y de calendarios realistas.

Conclusión

La compraventa de inmuebles en Málaga y Nerja exige contratos precisos y estrategia. La doctrina de la STS 270/2025 refuerza una idea: si pactamos arras penitenciales, se aplican. Nuestro equipo —Pérez Parras Economistas y Abogados— revisa, negocia y redacta contratos de arras y escrituras, y acompaña en todo el proceso (due diligence, impuestos, notaría y registro). Evite litigios: consúltenos antes de firmar.

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