En la práctica jurídica, especialmente en la usucapión y compraventa de inmuebles heredados, surgen situaciones complejas que pueden derivar en importantes conflictos judiciales. La reciente Sentencia 16/2025 de la Audiencia Provincial de Albacete, dictada el 21 de enero de 2025, ha aclarado aspectos clave relacionados con esta problemática, especialmente sobre la usucapión ordinaria y la nulidad radical de ciertos contratos privados de compraventa.

¿Qué es la usucapión ordinaria en la compraventa de inmuebles heredados?

La usucapión, o prescripción adquisitiva, permite adquirir la propiedad de un bien por la posesión continuada durante el tiempo y con los requisitos que establece la ley.

Así, la usucapión ordinaria permite a una persona adquirir legalmente la propiedad de un inmueble mediante su posesión continuada, pública, pacífica, de buena fe y respaldada por un justo título. En España, este proceso requiere una posesión mínima de diez años cuando se trata de inmuebles.

Caso práctico de usucapión y compraventa de inmuebles heredados

La Audiencia Provincial de Albacete analizó un caso en el que un inmueble inicialmente perteneciente a una sociedad ganancial (matrimonio), tras la muerte de uno de los cónyuges, se integró en una comunidad postganancial formada por el cónyuge superviviente y los herederos. Posteriormente, uno de los comuneros vendió unilateralmente el inmueble como si fuese propietario exclusivo, sin consentimiento del resto.

En este caso, la sentencia resuelve un litigio en el que la demandante solicitaba la declaración de dominio sobre una vivienda inscrita como ganancial a nombre de los padres de los demandados, ambos ya fallecidos. La actora alegaba haber adquirido el inmueble mediante contrato privado de compraventa en 1996, tras el fallecimiento de la esposa (copropietaria), y haber poseído la vivienda de forma pacífica, pública y en concepto de dueña durante más de veinte años, invocando la prescripción adquisitiva ordinaria (usucapión).

Más en detalle, para la usucapión ordinaria de inmuebles, se exige:

• Posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño.
• Buena fe del poseedor.
• Justo título.
• Plazo de diez años entre presentes o veinte entre ausentes.

La compradora intentó obtener la propiedad por usucapión ordinaria, pero el tribunal rechazó esta pretensión, declarando nulo radicalmente el contrato privado de compraventa por la falta esencial del consentimiento conjunto de todos los herederos. La demandante aportó como justo título un contrato privado de compraventa celebrado únicamente con el padre de los demandados, tras el fallecimiento de la madre, copropietaria del bien.

Un contrato privado sin consentimiento de todos los herederos puede ser declarado nulo radicalmente según reciente sentencia judicial.

Nulidad radical del contrato de compraventa y comunidad postganancial

La Audiencia Provincial considera que el contrato privado de compraventa es radicalmente nulo, ya que, tras la disolución de la sociedad de gananciales por fallecimiento de uno de los cónyuges, los bienes gananciales pasan a integrar una comunidad postganancial entre el cónyuge supérstite y los herederos del premuerto (art. 1392, 1396 y 392 del Código Civil). Para disponer válidamente del bien (venderlo en este caso), era imprescindible el consentimiento de todos los comuneros.

La venta realizada solo por el padre, sin intervención de los herederos, carece de eficacia traslativa y no puede considerarse justo título para la usucapión ordinaria. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es clara al respecto: los actos dispositivos sobre bienes de la comunidad postganancial requieren el consentimiento de todos los comuneros, siendo nulos los realizados unilateralmente.

Ejemplo práctico

Si una persona adquiere una vivienda de solo uno de los herederos sin que los demás otorguen su consentimiento explícito, aunque posea el inmueble durante más de diez años, la adquisición será declarada nula radicalmente al carecer del justo título requerido por la ley. En concreto, el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia, desestimando la acción declarativa de dominio.

Consecuencias jurídicas derivadas de la sentencia

Esta sentencia destaca que en la usucapión y compraventa de inmuebles heredados, es imprescindible contar con el consentimiento expreso y conjunto de todos los copropietarios. La ausencia de dicho consentimiento invalida radicalmente la operación, generando inseguridad jurídica y pudiendo ocasionar pérdidas económicas y procesos judiciales costosos para los compradores.

La sentencia subraya que la usucapión ordinaria exige un título válido, aunque sea anulable, pero no un contrato radicalmente nulo. La venta de la vivienda ganancial por uno solo de los comuneros, sin el consentimiento de los demás, es un acto nulo de pleno derecho (art. 1259 Código Civil). Por tanto, la demandante no puede adquirir el dominio por usucapión ordinaria, al faltar el requisito esencial del justo título.

La Audiencia Provincial recuerda, además, que entre condueños o coherederos no puede operar la prescripción adquisitiva respecto a la cosa común (art. 1965 Código Civil), salvo que se acredite una posesión exclusiva y excluyente en concepto de dueño, lo que no se probó en el caso.

La usucapión extraordinaria, que exige treinta años de posesión sin necesidad de título ni buena fe (art. 1959 CC), no fue invocada por la demandante y, en cualquier caso, no se cumplía el plazo exigido.

Recomendaciones prácticas para la compraventa segura de inmuebles heredados

• Antes de adquirir un inmueble heredado, verificar exhaustivamente la situación jurídica y titularidad.
• Obtener siempre el consentimiento expreso y documentado de todos los herederos o copropietarios antes de formalizar la operación.
• Contratar asesoría especializada en Derecho inmobiliario para garantizar la validez de la compraventa y prevenir litigios.

Este caso ilustra la importancia de analizar cuidadosamente la situación registral y la titularidad de los bienes inmuebles antes de formalizar cualquier adquisición, especialmente cuando se trata de bienes gananciales o en comunidad. La intervención de todos los titulares es imprescindible para la validez de los actos de disposición.

Para quienes hayan adquirido inmuebles en situaciones similares, es fundamental revisar la documentación y, en su caso, regularizar la situación mediante la liquidación de la sociedad de gananciales y la obtención del consentimiento de todos los comuneros. En caso de conflicto, la vía judicial puede no ofrecer la solución esperada si no se cumplen los requisitos legales para la usucapión.

Conclusión

La sentencia revisada enfatiza los riesgos legales en operaciones relacionadas con la usucapión y compraventa de inmuebles heredados.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete 16/2025 refuerza la doctrina sobre la nulidad de los actos dispositivos realizados sin el consentimiento de todos los comuneros en la comunidad postganancial y delimita claramente los requisitos de la usucapión ordinaria. La seguridad jurídica en la adquisición de inmuebles exige el cumplimiento estricto de la legalidad y la intervención de profesionales especializados en Derecho Inmobiliario.

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