La compraventa de inmuebles puede presentar complicaciones que, en ocasiones, derivan en un incumplimiento mutuo en una compraventa inmobiliarias de las partes implicadas. Recientemente, una importante sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado cómo proceder cuando ambas partes incumplen sus obligaciones.

¿Qué implica un incumplimiento mutuo en una compraventa inmobiliaria?

En los contratos de compraventa inmobiliaria, es fundamental conocer las consecuencias de un incumplimiento mutuo. Se considera que existe incumplimiento mutuo cuando ambas partes frustran el objetivo principal del contrato, haciendo imposible alcanzar los fines propuestos inicialmente.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo, con fecha del 4 de marzo de 2025, detalla un caso significativo: ambas partes habían incumplido simultáneamente las condiciones estipuladas en un contrato de compraventa. Este incumplimiento bilateral condujo a la frustración del contrato, situación en la que ninguna de las partes logró beneficiarse del acuerdo previsto.

Restitución del precio en casos de incumplimiento mutuo

Ante la ausencia de previsiones específicas en el artículo 1124 del Código Civil español sobre las consecuencias concretas del incumplimiento bilateral, es decir, de ambas partes, el Tribunal Supremo aplica analógicamente el artículo 1303 del mismo código. Según esta interpretación, el efecto jurídico es similar al que ocurre cuando hay nulidad de las obligaciones: ambas partes deben restituir lo recibido junto con los frutos e intereses correspondientes.

En el caso analizado, el Tribunal determinó que ninguna de las partes era merecedora de una indemnización adicional, ya que ambas compartían por igual la responsabilidad en la frustración del contrato. Sin embargo, sí se consideró esencial restituir los importes económicos intercambiados previamente.

Esta resolución subraya la importancia de contar con asesoramiento legal experto al formalizar contratos inmobiliarios, especialmente cuando se trata de propiedades ubicadas en mercados atractivos como Málaga y Nerja, donde los valores y riesgos económicos suelen ser elevados, por el importe al que pueden ascender los inmuebles.

La sentencia del Tribunal Supremo establece claramente la restitución del precio en caso de incumplimiento mutuo en compraventas. El asesoramiento jurídico por abogados expertos en Derecho Inmobiliario resulta fundamental para evitar problemas y asegurar el mejor resultado en una operación de compraventa inmobiliaria.

¿Cómo protegerse ante un posible incumplimiento mutuo en una compraventa inmobiliaria?

Para evitar consecuencias adversas en la compraventa inmobiliaria, resulta imprescindible:

• Revisar minuciosamente el contrato: Comprobar que todas las cláusulas estén claramente definidas y contemplen posibles escenarios de incumplimiento mutuo.
• Realizar auditorías legales previas: Verificar la situación jurídica del inmueble y los antecedentes de las partes implicadas.
• Establecer garantías económicas adecuadas: Contemplar mecanismos que aseguren la devolución del dinero entregado en caso de frustración contractual.

Efectos del incumplimiento mutuo en una compraventa inmobiliaria: restitución del precio

La sentencia establece tres consecuencias prácticas:

1. Restitución íntegra de las prestaciones. Comprador y vendedor deben devolverse lo entregado (precio, arras, posesión) con sus frutos e intereses. En el caso analizado, se ordenó la devolución de 120.000 €, divididos al 50 % al no apreciarse mayor culpabilidad en ninguna de las partes.

2. Imposibilidad de reclamar daños y perjuicios. Al concurrir incumplimientos simétricos, desaparece la base para exigir indemnizaciones adicionales; la compensación se limita a “volver las cosas al estado anterior”.

3. Valor probatorio del comportamiento contractual. El Supremo subraya que la parte que pretenda una compensación mayor debe demostrar un grado de diligencia superior o un perjuicio exclusivo, lo que en la práctica obliga a archivar correos, certificaciones de obra, justificantes de pagos y cualquier evidencia que acredite el esfuerzo cumplidor.

Buenas prácticas para evitar litigios en la compraventa inmobiliaria

A la luz de la nueva doctrina, desde Pérez Parras Economistas y Abogados recomendamos:

• • Due diligence previa exhaustiva. Compruebe cargas registrales, estado urbanístico y certificaciones energéticas antes de firmar el contrato privado.

  • Cronograma realista y escalonado. Ajuste los plazos de entrega de llaves o de obtención de licencia de primera ocupación a la realidad de los ayuntamientos de la provincia de Málaga.

  • Cláusulas claras de resolución. Establezca qué ocurre si el comprador no obtiene financiación o si el vendedor no aporta la documentación exigida; especifique la restitución del precio más intereses como regla básica.

  • Mediación temprana. Ante la primera señal de retraso, abra un canal de negociación para evitar posiciones irreconciliables; un acuerdo amistoso suele ser más rápido y menos costoso que el litigio.

  • Asesoría bilingüe y representación procesal. Nuestro equipo en Málaga capital y Nerja ofrece asistencia en español, inglés, francés y alemán, gestionando NIE, apertura de cuentas y poderes notariales para que el inversor nacional y extranjero opere con total seguridad jurídica.

Para las operaciones inmobiliarias en Málaga y Andalucía, donde los plazos urbanísticos o las gestiones bancarias pueden prolongarse, este marco jurisprudencial refuerza la conveniencia de fijar cláusulas de asignación de riesgos y de utilizar cuentas escrow que faciliten la restitución automática en caso de resolución. Los inversores extranjeros —especialmente británicos, alemanes y nórdicos— valoran positivamente esta seguridad añadida.

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