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Como sabes, el contrato de compraventa es el que se debe otorgar entre un comprador y un vendedor, por el que el vendedor se obliga a entregar una determinada cosa (mueble -cuadro, moto, etc- o inmueble -piso, villa, chalet, edificio, local de negocio, hotel, etc-) al comprador, obligándose el comprador a pagar un precio por esa cosa, tal como estable el artículo 1445 del Código Civil español. Y uno de los elementos esenciales (así lo define el Código Civil) en una compraventa es el precio, especialmente para el vendedor, que celebra el contrato para obtener un precio a cambio de entregar un bien al comprador, que pretender adquirirlo.

Comprador y vendedor pueden, según el Código Civil español, acordar el precio de compraventa que deseen. Si bien, la jurisprudencia establece que fijar un precio de compra muy bajo (irrisorio) puede ocasionar la nulidad del contrato posteriormente, en vía judicial. Asesórate de abogados expertos en compraventa para evitar problemas.

¿Cualquier precio es válido en una compraventa?

Es decir, una compraventa con precio justo es válida pero, ¿una compraventa con precio irrisorio sería nula a efectos legales? ¿Cualquier precio es válido en una compraventa para cumplir con lo que ya sabemos que es un requisito (el precio) necesario en el contrato de compraventa? ¿Un precio irrisorio puede suponer la nulidad de un contrato de compraventa?

El propio artículo 1445 del Código Civil establece que en una compraventa se tiene que fijar un precio concreto. ¿Pero el precio que se fije tiene que ser justo? Evidentemente, el precio que se fije en un contrato de compraventa tiene una gran importancia para el comprador y el vendedor pero, ¿tiene más efectos jurídicos?

Por ejemplo, pensemos que si mediante un contrato de compraventa el vendedor cede el dominio de un bien (un objeto, ya sea un piso u otro tipo de objeto) a un comprador, los futuros familiares/personas herederos del vendedor que fallece, o posibles acreedores del vendedor (a los que éste debe dinero) se pueden ver perjudicados si el vendedor vende el bien por un precio por debajo del considerado justo. Podría haber incluso consecuencias penales, en las que no vamos a entrar en este artículo.

Además, cuando hablamos de precio justo de un bien, nos estaríamos refiriendo al precio de mercado del bien y la valoración o tasación del inmueble en un momento determinado.

Pero, principalmente, lo que nos interesa saber en este caso es si las partes compradora y vendedora pueden pactar libremente, a su voluntad, el precio de compraventa que deseen, o si no es así y están condicionados por la exigencia de que se debe fijar un precio justo del bien.

En otro tipo de operaciones, por ejemplo en una operación hipotecaria, las entidades bancarias condicionan el otorgamiento del préstamo a que previamente se valore / tase el inmueble, pero en una operación de compraventa de bienes inmuebles, nuestra legislación no establece la necesidad de que se tenga que fijar un precio justo para la compraventa. Y, es que, como ya hemos visto, el artículo 1445 del Código Civil exige que se fije un precio cierto (un precio determinado), pero no obliga a que el precio que se fije sea, por ejemplo, equilibrado o justo, sino que bien podría ser por lo tanto irrisorio.

Si nuestro Código Civil no establece nada sobre sobre una compraventa con precio justo, o con precio irrisorio, ¿puedo fijar cualquier precio de compraventa entonces?

Pues la realidad es que, si nos fijamos únicamente en nuestra legislación española, sí se podría fijar cualquier precio de compraventa de inmueble, porque si bien nuestro Ordenamiento no obliga nada al respecto del precio, ante dicha ausencia ha sido nuestra jurisprudencia la que reiteradamente se ha pronunciado al respecto. Por ejemplo:

• La Sentencia 452/2013, de 18 de noviembre, de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 7ª) señala:

«… la sección 6ª de esta Audiencia de marzo de 2013 ha declarado: Además de ello, la circunstancia de que el precio pactado y abonado en este caso por los inmuebles, pueda ser en algún caso inferior al del mercado por sí sola no da lugar a esta causa de nulidad por simulación, cuando como aquí sucede el pactado y efectivamente abonado no puede ser calificado de vil, esto es irrisorio o insignificante hasta el punto de poder equipararse a la ausencia absoluta del mismo, sino en su caso al ejercicio de la correspondiente acción…». «el principal indicio viene por ello referido en este caso a lo bajo del precio pactado en relación al del mercado, pero en relación al mismo, como bien se argumenta en la recurrida en base a la doctrina jurisprudencial que transcribe en su fundamento de derecho cuarto que se da aquí por reproducido en aras a la brevedad, ello por sí solo no puede justificar la nulidad del contrato, cuando como aquí sucede no puede calificarse el mismo de vil, esto es de meramente simbólico por irrisorio o insignificante, equiparable a la ausencia absoluta de precio, no constituyendo más que un indicio que en este caso, aisladamente considerado ni considerándolo en conjunto con los anteriores….En todo caso el precio es válido, en cuanto no era meramente simbólico o vil, existió, fue efectivamente entregado y al no exigirse en nuestro derecho el requisito del precio justo»

• La Sentencia 267/2018, de 28 de mayo, de la Audiencia Provincial de Valencia(Sección 8ª) señala:

«… Se afirma que la concurrencia de precio en las compraventas civiles es elemento esencial para su plena validez, conforme a los artículos 1445 y siguientes del Código Civil, sin que sea necesario, como esencialidad contractual, que dicho precio tenga que ser justo y por lo tanto opera como eficaz y suficientemente determinado si es inferior al real, pero con existencia constatada e incluso aunque sea desproporcionado al normal, resulta intranscendente, pues en nuestro derecho el pretio vilari facti no genera invalidez radical del contrato, al no conformar esta sola circunstancia prueba plena para destruir la presunción de la existencia y licitud de la causa del negocio, toda vez que no depende su eficacia exclusivamente del adecuado precio o el más acomodado al mercado en relación al fijado por las partes, y así lo tiene declarado la jurisprudencia STS de 19 diciembre 1990, 16 septiembre 199, 3 febrero 1992 y 25 febrero y 20 julio 1993».

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¿Podríamos entonces fijar un precio bajísimo en una operación de compraventa?

De nuevo la jurisprudencia evalúa esta situación, y concluye que si se ha fijado un precio irrisorio en la operación de compraventa, ello de por sí no supone una ilegalidad (en Derecho, lo que se conoce como un contrato con falta de causa), pero sí es el indicio de que se puede estar ante un contrato simulado y, por ello, nuevamente, con falta de causa. Es decir, se deduce que un precio totalmente irrisorio es un signo cierto de simulación y la acción para declarar nulo en vía judicial un contrato de compraventa podría prosperar.

¿Y cuándo se puede considerar que el precio es irrisorio?

Pues no sólo toman los Juzgados y Tribunales en cuenta un precio que se haya fijado desproporcionadamente bajo, sino que además toman en consideración, en cada caso particular, factores como que el comprador y vendedor guarden una relación de parentesco, motivo por el que, de buena fe, se puede llegar a fijar un precio de compraventa desproporcionado.

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