En la experiencia práctica de este Despacho de Abogados en Málaga y Nerja, una de las principales causas por las que una operación de compraventa de vivienda se termina frustrando es por la denegación de financiación bancaria en la compraventa de inmuebles, solicitada por el comprador, sin la cual no puede afrontar el pago del precio de la compraventa.

Ello se debe a que la gran mayoría de compraventas de viviendaen Málaga y España se lleva a cabo con financiación bancaria, siendo por lo tanto imprescindible que se otorgue dicha financiación al comprador para que pueda comprar la vivienda. Se convierte, por lo tanto, dicha financiación en un elemento esencial en el tráfico inmobiliario.

Además, en los períodos de subida de tipos de interés, la imposibilidad de obtener financiación por el comprador de vivienda o de cualquier otro tipo de activo inmobiliario es frecuente, lo que provoca la ineficacia contractual de la operación de compraventa. Entre los problemas de la compraventa de vivienda, está la denegación de la financiación bancaria, que provoca la falta de pago del precio del comprador, o el retraso en el pago.

La falta del pago del precio de compraventa provoca la resolución del contrato

La denegación de financiación bancaria en la compraventa de inmuebles puede originar la falta de pago del precio de compraventa por parte del comprador. En un operación de compraventa de vivienda o inmueble, la obligación principal del comprador en un contrato de compraventa es la de pagar el precio pactado, mientras que el vendedor, en caso de incumplimiento del comprador de su obligación de pagar el precio, puede exigir al comprador el cumplimiento íntegro del contrato, o bien resolverlo y exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento del comprador.

La falta del pago del precio en la compraventa puede conllevar la resolución del contrato de compraventa, o no, según se haya redactado éste. Contar con un abogado experto en compraventas que le asesore adecuadamente en el contrato de compraventa que va a firmar es fundamental para evitarse problemas. El Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, ubicado en Málaga y Nerja, cuenta con abogados expertos en compraventas de inmuebles (viviendas, locales, aparcamientos, edificios, etc). La denegación de financiación bancaria puede conllevar situaciones indeseadas en una operación de compraventa de vivienda para el comprador y/o vendedor si no se han previsto contractualmente.

Que el vendedor puede resolver el contrato de compraventa de inmueble en Málaga si el comprador no puede pagar el precio de compra acordado es evidente, ya que dicha situación supone un incumplimiento esencial que conlleva la frustración del contrato, por ser el pago del precio la prestación principal en una compraventa de vivienda. Así, si en el pasado nuestro Tribunal Supremo español exigía para la resolución del contrato que existiera una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, o interpretaba que la frustación del contrato de compraventa no se producía cuando la causa que originaba el incumplimiento no fuera atribuible a las partes, más recientemente nuestro Alto Tribunal considera que cuando exista un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento, entonces se puede resolver el contrato de compraventa. Y ese sería el caso de que el comprador no puede pagar, o no quiere pagar el precio de compra acordado.

En definitiva, el Tribunal Supremo entiende que cuando la entidad de la obligación incumplida es de gravedad, es decir, el incumplimiento es grave, se puede resolver el contrato. Mientras que no cabe la resolución contractual cuando el incumplimiento es meramente complementario a la obligación principal, ya que el incumplimiento no tiene la entidad suficiente con respecto a la prestación acordada en el contrato, como para justificar que la relación contractual pactada se desvincule.

Más recientemente, el Tribunal Supremo español interpreta que lo relevante no es tanto la entidad -la gravedad- del incumplimiento, sino las consecuencias que el incumplimiento del comprador genera en el vendedor, y viceversa. Es decir, lo importante para poder resolver el contrato de cmpraventa es que el incumplimiento del comprador o del vendedor sea esencial y atentatorio a la finalidad perseguida por el contrato. Es importante esta última interpretación del Tribunal Supremo español, ya que este enfoque permite la resolución del contrato de compraventa no sólo porque el incumplimiento del comprador o del vendedor sea en relación con la causa prestación principal del contrato de compraventa (como es pagar un precio para recibir un inmueble), sino que también en los casos en que el incumplimiento se de sobre una prestación de carácter accesorio o meramente complementario, si el contrato de compraventa lo considera una causa esencial la que se está incumpliento, permite la resolución del contrato de compraventa. Por poner un ejemplo típico de las operaciones de compraventa en las que en este despacho actuamos como abogados del comprador o el vendedor en Málaga, en Nerja o en Andalucía, el comprador suele estar interesado en comprar una vivienda que a su vez pueda comercializar y alquilar como turística. Como abogados, ponemos especial cuidado en la redacción del contrato en dicho sentido, para que el comprador pueda resolver el contrato de compraventa y no resultar perjudicado, si finalmente la vivienda no cumple los requisitos para poder ser explotada como turística. Y ese es el enfoque actual del Tribunal Supremo, que permite la resolución contratual incluso cuando se incumple una prestación accesoria o complementaria, como es que la vivienda objeto de la compraventa pueda ser comercializada en la modalidad de alquiler turístico.

Conocer con todo detalle las características jurídicas de la vivienda que va a comprar o vender, y preparar un contrato de compraventa profesional que aglutine todos sus intereses es fundamental para poder llevar a cabo la operación de compraventa de manera segura, contemplando los posibles imprevistos que puedan surgir. En el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados contamos con amplia experiencia en la compraventa de viviendas para nuestros clientes nacionales y extranjeros, y podemos asesorarle para que realice su compra en Málaga, Nerja o Andalucía con toda seguridad y profesionalidad.

Pero no se puede olvidar que para que, por ejemplo, el vendedor pueda resolver el contrato de compraventa, éste tiene que haber cumplido con sus propias obligaciones. Por ejemplo, el promotor tiene que haber otorgado aval bancario, conforme a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, para que si el comprador no paga el precio o no abona las cantidades anticipadas, el vendedor pueda resolver el contrato, porque si no se constituye el aval bancario al que obliga la ley por parte del vendedor, estaría justificado que el comprador pueda dejar de pagar el precio de compraventa acordado, e incluso pueda resolver el contrato de compraventa.

Son, por lo tanto, muchas las cuestiones a tener en cuenta a la hora de comprar o vender una vivienda o inmueble en Málaga (Andalucía, España), y por lo que es muy recomendable contar con abogados expertos en compraventa de vivienda o inmueble en Málaga (Andalucía, España).

Si se produce una denegación de financiación banaria en la compraventa de inmuebles, ¿el retraso en el pago del precio puede ser también causa de resolución del contrato de compraventa?

La denegación de financiación bancaria en la compraventa de inmuebles puede también originar el retraso en el pago del precio de la compraventa por parte del comprador. Pero, ¿puede dicho retraso en el pago del precio ser también causa de resolución del contrato de compraventa? La respuesta es que depende.

La redacción de un contrato de compraventa de inmueble (vivienda, aparcamiento, edificio, llave en mano, etc) es fundamental para que sea acorde a los intereses de comprador y vendedor. El retraso en el pago se puede configurar de diferentes formas, y con diferentes efectos jurídicos. En el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, en Málaga y Nerja, podemos asesorarle en su operación de compraventas para que la lleve a cabo con garantías. La denegación de financiación bancaria puede conllevar situaciones tales como el retraso en el pago por parte del comprador, o el pago parcial, incompleto, con situaciones indeseadas en una operación de compraventa de vivienda para el comprador y/o vendedor si no se han previsto contractualmente.

Si en el contrato de compraventa se ha configurado de modo que el pago puntual, a tiempo, del precio de la compraventa tiene carácter esencial y así se puso de manifiesto en el contrato de compraventa a modo de condición resolutoría, sí tendría ese efecto. Pero si, por el contrario, no se pactó el pago puntual, a tiempo, del precio de compraventa como esencial, la resolución del contrato de compraventa por un retraso en el precio si se trata de la compra de un inmueble destinado a vivienda habitual del comprador (que además conlleva una importante componente social adicional, porque se ejerce un derecho fundamental a la vivienda y a la intimidad personal y familiar), y no una mera adquisición de un activo patrimonial más del comprador, la resolución contractual del contrato de compraventa sería desproporcionada y drástica, en perjuicio del comprador.

En general, y a diferencia del caso en el que el comprador no obtiene la financiación bancaria para poder completar la compra del inmueble, el retraso en el pago del precio de compra de vivienda constituye tan sólo un incumplimiento temporal, no esencial, que además es subsanable (no es definitivo), salvo que, nuevamente, el pago en un determinado plazo de tiempo se haya configurado como una condición esencial.

En conclusión, solamente en aquellos casos excepcionales en que el pago puntual del precio de compra se haya estipulado en el contrato con carácter esencial a modo de condición resolutoria, tendría dicho efecto. De otro modo, incluso previsto el retraso en el pago de forma expresa como condición resolutoria (no esencial), establece el artículo 1504 del Código Civil que el comprador podrá pagar y enervar la resolución contractual después de expirado el plazo  mientras no se le haya requerido judicial o notarialmente. Y, requerido el comprador vía judicial o notarial para que realice el pago del precio de la compraventa, ya no tedrá que esperar más el vendedor. El retraso en el pago por parte del comprador conllevará como penalización el devengo de intereses, por la inseguridad jurídica que genera el vendedor en cuanto a su derecho de cobro.

Y si eres el vendedor y el comprador no te abonado el precio de la compraventa en el plazo estipulado, y dicho plazo no se configuró en el contrato como de carácter esencial, debes tener muy presente, por lo tanto, que para resolver el contrato de compraventa que así hubieras fijado como condición resolutoria, debes requerir al comprador para que realice el pago, advirtiéndole de que si no lo realiza, procederás a la resolución del contrato. Por lo tanto, no es suficiente con demandar directamente al comprador en vía judicial para solicitar la resolución contractual, sino que se le debe haber requerido previamente de manera formal, es decir, judicial o notarialmente, no bastando un burofax o cualquier otro medio escrito de notificación.

¿Y si el comprador realiza un pago parcial del precio de la compraventa porque le han denegado la financiación bancaria en la compraventa del inmueble?¿Puedo resolver el contrato de compraventa en caso de pago parcial?

La denegación de financiación bancaria en la compraventa de inmuebles puede originar que el comprador realice un pago parcial del total del precio de la compraventa. Pues bien, lo ideal para evitar problemas, en concordancia con el Código Civil español, es fijar como condición resolutoria con la que se podrá resolver el contrato incluso cuando el impago realizado por el comprador haya sido parcial, de una pequeña parte del precio, si eses es el interés del vendedor. En caso contrario, y si no se hubiera establecido de ese modo en contrato, pretender la resolución contractual del contrato de compraventa por parte del vendedor se podría considerar abusivo cuando hubiera cobrado la mayor parte del precio, y aún así quisiera resolver el contrato por el impago de una pequeña cantidad.

Se puede configurar el contrato de compraventa de modo que, el pago parcial, incompleto a tiempo, del precio de compraventa por el comprador pueda incluso conllevar la resolución del contrato de compraventa, si ese es el interés del vendedor. Los abogados del despacho Pérez Parras Economistas y Abogados cuentan con amplia experiencia en compraventas en Málaga, Nerja y Andalucía, para clientes nacionales e internacionales, y le asesorarán para comprar o vender su vivienda con garantías.

La resolución del contrato supondrá que el vendedor debe devolver las cantidas entregadas por el comprador, por el precio de compra, salvo que se hubiera pactado alguna cláusula penal a favor del vendedor por la que pudiera retener las cantidades que hubiera cobrado, y el comprador deberá devolver el inmueble, en caso de que se le hubiera entregado. Y si el inmueble adquirido por el comprador ya lo hubiera vendido a un tercero de buena fe, no procederá que el comprador devuelva el inmueble al vendedor por efecto de la resolución contractual de compraventa, sino que procederá la indemnización del comprador al vendedor en ese caso, por los daños y perjuicios causados a éste. Si la condición resolutoria se hubiera además inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces dicha resolución afectará a terceros que tengan derechos o cargas sobre la finca inscritos con posterioridad a la inscripción de la cláusula resolutoria. En ese sentido, la reciente sentencia del Tribunal Supremo establece claramente:

La resolución del contrato de compraventa de vivienda implica que el vendedor devuelve las cantidades entregadas por el comprador, y que el comprador devuelva la vivienda adquirida al vendedor. Los efectos sobre posibles terceros compradores dependerán de la inscripción del contrato de compraventa en el Registro de la Propiedad. Los abogados expertos en compraventa de inmuebles en el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados le asesorarán convenientemente en su compraventa de vivienda en Málaga, Nerja y Andalucía, para que todo marche de acuerdo con sus intereses.

Además, la ventaja de haber inscrito la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad es que, si no ha habido oposición al requerimiento notarial o judicial por parte del comprador, la resolución del contrato de compraventa tendrá carácter automático, reinscribiéndose directamente la titularidad del bien inmueble a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, con la única condición de que se hayan consignado las cnatidades cobradas (artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario), sin necesidad de pasar por los tribunales para ello aunque, eso sí, teniendo que acudir a la acción judicial correspondiente para el caso de necesitar recuperar el vendedor la posesión del bien inmueble del comprador.

La posibilidad de desistir por denegación de financiación bancaria en la compraventa de inmuebles

Con la denegación de financiación bancaria enl a compraventa de inmuebles, si se vincula el contrato de compraventa con la obtención de un préstamo o financiación bancaria, se podrá desistir del contrato si la entidad de crédito deniega el otorgamiento de la financiación solicitada por el comprador. Y no se exige que la denegación de la financiación sea debida a una causa determinada o justa, sino que es suficiente con que se justifique que se ha producido la denegación de la financiación bancaria solicitada. Esta situación es aplicable no sólo al contrato de compraventa de inmueble en Málaga, sino también al contrato de arras en Málaga, o al contrato de reserva de inmueble en Málaga, etc.

Pero para que el comprador pueda desistir de la compraventa si no obtiene la financiación bancaria, se deben dar los siguientes requisitos:

1. 1. Se tiene que estipular en el contrato de compraventa de inmueble en Málaga y Nerja, o en el contrato de arras en Málaga y Nerja, o en el contrato de reserva en Málaga y Nerja que la compraventa en Málaga y Nerja se va a realizar solicitando financiación ajena, de una entidad bancaria crediticia, y que si no se obtiene dicha financiación, se debe indicar de forma expresa que se podrá desistir de la operación de compraventa inmobiliaria.
   2. La financiación ajena deberá provenir de una entidad de crédito. Y no se exige en general que se haya acudido a todas las entidades bancarias posibles. Ni siquiera se exige que una segunda entidad bancaria hubiera podido facilitar la financiación, salvo que se pacte expresamente cuando y cómo operará la facultad de rescindir el contrato de compraventa.
   3. Se debe establecer un plazo de tiempo para notificar y justificar que ha sido denegada la financiación solicitada. Si no se establece un plazo concreto, aún así se entiende que dentro de un plazo razonable de tiempo se podrá realizar dicha notificación y justificar la denegación de la financiación que se iba a solicitar.
   4. Se tiene que acreditar la negativa de la entidad bancaria a conceder la financiación al comprador, en el plazo que se haya pactado para ello. Y no se exige ninguna formalidad concreta para acreditarlo, bastando la notificación por escrito del comprador al vendedor, comunicando la negativa de la entidad crediticia, adjuntando para ello la carta o el correo electrónico que haya enviado la entidad bancaria al comprador para conumicar la negativa de la financiación.
   5. La denegación de la entidad crediticia a conceder al comprador la financiación solicitada no puede deberse a la negligencia del comprador. Ejemplos de negligencia del comprador podrían ser que éste no proporciona a la entidad financiera la información o documentación solicitada para estudiar la concesión de la financiación, o que el comprador simplemente no haya solicitado la financiación.

En el caso de denegación de financiación bancaria en la compraventa de inmuebles, de producirse el desistimiento de comprador del bien inmueble, el vendedor debe devolver integramente el precio que hubiera entregado hasta la fecha el comprador, por cualquier concepto, incluidas las arras penitenciales, la reserva, etc. Y el comprador deberá dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato de compraventa, de modo que si ya se le hubiera transmitido la propiedad al comprador, éste deberá restituirla al vendedor, quedando a salvo los terceros de buena fe que hubieran inscrito sus derechos en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria española.

El vendedor perjudicado por la rescisión del contrato de compraventa, porque el comprador no ha conseguido la financiación bancaria que solicitó para la compraventa, puede reclamar al comprador todos los gastos realizados en la compraventa hasta el momento, incluso pudiendo llegar a reclamar el gasto que supone la Agencia Inmobiliaria implicada en la operación de compraventa. En el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados podemos asesorarle con todo detalle, para que realice la compraventa de su vivienda en Málaga, Nerja o Andalucía de la manera más segura y profesional.

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