Contrato de Arras y Compraventa de Viviendas: ¿Conocías las siguientes cuestiones sobre la compraventa de viviendas?

En el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados estamos especializados en la compraventa de inmuebles, redacción y preparación de Contrato de Arras, defensa y asesoramiento jurídico en la compra y venta de locales comerciales, vehículos y otros. Hablamos inglés, francés y español, y damos un amplio servicio a clientes extranjeros y españoles en la compraventa, alquiler, o litigios relacionados con sus propiedades inmobiliarias.

En el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados aconsejamos y asesoramos a un elevado número de clientes extranjeros y nacionales en las compraventas de sus viviendas, y a muchos de ellos les surgen algunas de las siguientes dudas básicas, a la hora de comprar o vender su vivienda:

1.- ¿Sabías que, en España, cuando firmas un contrato privado de compraventa, no requiere por sí que te entreguen la vivienda para que el contrato tenga validez?

En España, un contrato de compraventa tiene validez cuando ambas partes han manifestado su interés y deseo de realizar la compraventa de la vivienda, y ello obliga a una parte a entregarla a la otra, debiendo ésta última pagar el precio acordado por la operación de compra. Pero, el contrato en sí no requiere la entrega de la vivienda. Sin embargo, el contrato sí obliga a que, posteriormente, se entrega dicha vivienda.

Es decir, el contrato no da de por sí el dominio (puesta en poder y posesión de la vivienda) al comprador, sino que el contrato es lo que en Derecho se conoce como un “título” que obliga al vendedor a entregar la vivienda vendida.

¿Y cuáles son por tanto las posibles formas de entregar la vivienda comprada, al comprador?

Pues como en general sabemos, la vivienda se puede entregar de cualquiera de las siguientes diferentes formas:

  • Mediante la entrega de llaves
  • Mediante la efectiva puesta en poder y posesión de la vivienda,
  • Firmando (otorgando) escritura pública,
  • Entregando al comprador los documentos (títulos) que manifiestan que le pertenecen

En ese sentido, en el Derecho español, la firma de escritura pública por comprador y vendedor conlleva la entrega del inmueble, como requisito necesario para que el comprador realmente adquiera la propiedad que está comprando. La escritura pública es, además, un documento de prueba ante terceros de la compra realizada, y su fecha de formalización es la fecha de adquisición del inmueble, a todos los efectos. La firma de escritura pública equivale a la entrega del inmueble al comprador.

2.- ¿Es obligatoria la compra de una vivienda mediante escritura pública?

La respuesta es “no”. Una vivienda se puede vender/comprar mediante la firma de un documento de compraventa privado, entre las partes. Así lo permite el Derecho español.

En la práctica, por tanto, para comprar o vender un inmueble, sería perfectamente válido y eficaz tanto el contrato formalizado mediante escritura pública, como un documento privado firmado entre las partes o, incluso, el acuerdo verbal entre las partes.

Eso sí, si ambas partes acuerdan la compraventa de una vivienda por contrato privado o de forma verbal, por ley también pueden en cualquier momento obligarse a firmar escritura pública: cualquiera de las partes puede obligar a la otra a que firmen escritura de compraventa.

3.- ¿Cómo puede ayudarte tu abogado a realizar la compra o la venta de tu vivienda o local?

Desde el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados facilitamos a nuestros clientes la compra o venta de viviendas, o de locales, evitando fraudes y dotando a la operación de la mayor seguridad jurídica.

Por ejemplo, asegurar que el vendedor ha realizado el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios, es fundamental. O, en todo caso, que los gastos que el propietario en ese sentido adeude queden claros antes de la operación de compraventa es fundamental para evitar sorpresas desagradables una vez realizada la compra del inmueble.

Verificar que el vendedor es realmente el titular (propietario) del inmueble, parece algo obvio, pero es fundamental a la hora de comprar una vivienda. Y, en general, tener el mayor conocimiento sobre la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones que puedan estar asociadas al inmueble es vital para comprar una vivienda o local con garantías, y evitar grandes sorpresas y contratiempos posteriores.

Escritura

Escritura firmada en el extranjero: puede ser válida en España

4.- ¿Si he firmado en el extranjero un contrato de compraventa de un inmueble situado en España, puedo registrar dicho contrato en el Registro de la Propiedad en España?

Una de las mayores garantías para un comprador, de hacer constar ante terceros que un inmueble es de su propiedad es, tras firma la escritura pública de compraventa, o tras firmar un acuerdo (contrato) privado, es registrar dicha escritura o contrato en el Registro de la Propiedad.

Pero si la compraventa se realizó mediante un contrato privado firmado en el extranjero, ¿puedo registrarlo en el Registro de la Propiedad en España? Pues bien, para que dicho contrato de compraventa privado firmado en el extranjero se pueda registrar en el Registro de la Propiedad español, dicho contrato debe de cumplir con los requisitos de la legislación española. Es decir, debe ser un contrato que pueda considerarse como válido en España, que no incumpla por tanto en ninguna irregularidad con respecto a la legislación española, y se considere un contrato válido, con entrega efectiva del bien al comprador, por parte del vendedor.

En conclusión, desde el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, animamos siempre a nuestros clientes a realizar la compraventa de una vivienda mediante escritura pública, que es, por otra parte, como habitualmente se hace en España.

La escritura pública es un documento más garantista para el comprador y el vendedor, que te evitará problemas, al ser un documento válido como prueba ante terceros de la compraventa realizada.

Además, una escritura de compraventa de vivienda otorgada en otro Estado de la Unión Europea ante notario (Alemania, Francia, etc.) tiene plenos efectos en España, y será inscribible sin ningún problema en el Registro de la Propiedad español, resultando dicha escritura.

Familia Feliz que acaba de firmar su escritura

Familia feliz comprando su vivienda con su abogado profesional

Si vas a comprar o vender tu vivienda o cualquier otra propiedad inmobiliaria, no dudes en contactarnos. En el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados aconsejamos a nuestros clientes que ante un negocio jurídico como el de la compraventa de inmuebles, no duden en asesorarse para esta operación por un buen equipo jurídico, ya que la cuantía económica que supone es tal, que no vale la pena correr ningún tipo de riesgos, y llevarla a cabo con las mejores garantías y asesoramiento legal profesional.