Como abogados en el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados en Málaga y Nerja, actuamos en el asesoramiento de nuestros clientes extranjeros y nacionales abogados expertos en la compraventas de inmuebles en Málaga, e incluso en otras provincias de Andalucía, para asegurar que compren sin riesgos, evitando problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga, así como las múltiples dificultades que una operación tan delicada puede ocasionar, y de un volumen considerable de dinero, como una compraventa de inmueble (edificios, viviendas, villas, negocios, plazas de garaje, etc) puede conllevar.

Nos contactó un cliente tras realizar la compra de un chalet en Málaga sin asesosarse de un abogado experto en compraventas en Málaga, porque le habían surgido diferentes problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga, y para los que nos pedía solución. Desde luego, la recomendación que podemos hacer desde este despacho jurídico es que, para evitar problemas tras la compraventa de vivienda, lo ideal es asesorse jurídicamente durante todo el proceso de compra de un equipo de abogados expertos en compraventa de inmuebles en Málaga.

¿Qué clases de problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga pueden surgirte si no te asesoras de abogados expertos en compra de vivienda?

El comprador, que acudió a nuestro despacho tras realizar la compraventa sin haberse acompañado de abogado durante el procedimiento de compraventa, decía que había comprado el chalet con piscina siendo consciente de que la piscina estaba pendiente de registrar en el Registro de la Propiedad, pero decía que no sabía que estaba construida de forma ilegal y que no se podía inscribir en el Registro, como le había quedado claro, desafortunadamente, tras la operación de compra. Sin embargo, el vendedor alegaba que en el contrato de arras había pactado con el comprador de vivienda en Málaga una cláusula que le liberaba de toda responsabilidad. Tras revisar nuestros abogados el contrato de arras, efectivamente constaba la siguiente cláusula:

“Estipulación Primera.- Objeto. El comprador declara conocer y aceptar el estado y situación física, jurídica, urbanística y registral en el que se encuentra la Finca objeto de venta y que se describe en el expositivo 1 anterior, y declara adquirirla como cuerpo cierto, liberando de cualquierxresponsabilidad a la Vendedora en relación con la situación física, jurídica y /o física de dicha finca. El propietario se compromete a entregar la casa en su estado actual”.

En base a esa cláusula, el vendedor alegaba que la piscina no era un elemento esencial de la compraventa porque, si lo hubiera sido, el comprador debería haber exigido que en el contrato de arras se hubiera estipulado la retención de una parte del precio de la compraventa con respecto al costo que pudiera suponer inscribir la piscina en el Registro de la Propiedad o, incluso, haber impuesto en el contrato de arras una condición resolutoria que le permitiera deshacer la compraventa, obteniendo su dinero de vuelta de modo que, si el vendedor no hubiera aceptado dichas condiciones, el comprador podría no haber seguido adelante con la compraventa del inmueble en Málaga. Alegaba el vendedor de vivienda, además, que la legalización de la piscina no podía entenderse como un elemento esencial en la compraventa que permitiera ahora volver atrás al comprador  de vivienda en Málaga y obtener el dinero pagado, ya que no se pactó así expresamente en el contrato de arras que comprador y vendedor firmaron en Málaga, ni posteriormente en la escritura de compraventa que otorgaron ante Notario en Málaga. Añadía, incluso, el vendedor, que además el comprador aceptó la cláusula primera anteriormente referida en el contrato de arras, que liberaba al vendedor en cualquier caso de cualquier responsabilidad con respecto a la piscina.

Venía también a decir el vendedor que dicha cláusula primera no aparecía en la posterior escritura de compraventa de vivienda, pero que ello no significa que dicha cláusula hubiera quedado sin efecto, porque si se hubiera querido dejar esa cláusula sin efecto en la escritura de compraventa final, así se tendría que haber especificado en la dicha escritura notarial con respecto a dicha cláusula del contrato privado de compraventa, cuestión que no se especificó de ese modo en la escritura pública de compraventa.

En definitiva, el vendedor venía a decir que no había incurrido en ningún incumplimiento contractual ninguno con respecto a la piscina, ya que si bien el contrato de arras y la posterior escritura de compraventa especificaban que el vendedor asumiría los gastos de la inscripción de la piscina en el Registro de la Propiedad, este condición debía entenderse de manera literal, es decir, que si se podía legalizar la piscina, entonces el vendedor asumiría los costes de inscribir la piscina en el Registro. Pero ello no suponía que el vendedor estuviera dando por hecho ni asegurara que la piscina se pudiera legalizar.

Son muchos los problemas que pueden surgir en una operación de compraventa de vivienda entre comprador y vendedor, incluso después de firmarse las escrituras públicas de compraventa. Es por ello que, especialmente el comprador, debería asesorarse de abogado especializado en compraventas en Málaga. Desde el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, recomendamos a nuestros clientes extranjeros y nacionales nuestros servicios para garantizar la compra de sus propiedades en Málaga.

Realmente esos eran los problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga con los que se había encontrado el comprador: la piscina se había construido de manera ilegal, cometiéndose una infracción urbanística y, por lo tanto, no se podía bajo ningún concepto inscribir en el Registro de la Propiedad, así como otros que habían complicado aún más la vivienda comprada, y que se detallan a continuación.

Por otra parte , y una vez los abogados del despacho Pérez Parras Economistas y Abogados habíamos revisado el contrato de arras, en éste se estableció en su estipulación primera que:

“el comprador declaraba conocer y aceptar el estado y situación, física, jurídica, urbanística y registral en que se encuentra la finca objeto de la venta, liberando de cualquier responsabilidad al vendedor en relación con la ‘situación física, jurídica y / o física de dicha finca”.

Nuestro cliente, el que había sido comprador en la operación de compraventa de inmueble en Málaga, si bien acepta que el contrato de arras contenía dicha cláusula, también nos insistía en que “él daba por sentado que no habría objeción ninguna por parte del Ayuntamiento de la ciudad en la que se encontraba ubicada la vivienda (Ayuntamiento de Málaga) que había comprado para obtener la licencia de la piscina, como la había repetido en numerosas ocasiones el vendedor y, que si él, como comprador, hubiera sabido la cantidad de problemas que le iba a ocasionar en diferentes órdenes la irregularidad de la piscina de la que no se podía obtener licencia, en ningún caso hubiese suscrito el contrato de arras con el vendedor”.

¿Como comprador de vivienda, es importante tener un buen contrato de arras y una posterior escritura de compraventa de vivienda que te pueda proteger frente a futuros problemas que puedan surgir?

Además, es llamativo y a tener en cuenta que la cláusula primera del contrato de arras con la que el vendedor pretendía liberarse de responsabilidad únicamente le liberaba de responsabilidad en cuanto a la situación física y/o jurídica, pero no a la urbanística ni registral. Es decir, dicha cláusula primera declaraba que el comprador era conocedor de la situación urbanística y registral también, pero no liberaba de responsabilidad en dichas cuestiones al vendedor.

Por otro lado, si se analizaba con ciudado la cláusula en relación con la pisicina en el contrato de arras, no se podía interpretar que con ella el comprador conocía efectivamente que la piscina se hallara fuera de ordenación o no se pudiera legalizar, sino que únicamente conocía con anterioridad al contrato de arras privado que se había solicitado por el vendedor la correspondiente licencia para su legalización. Es decir, la apariencia que transmitía el vendedor, dentro de la fuena fe contractual, era que la piscina sí se podía legalizar, ya que el vendedor había solicitado la licencia para ello cuando firmó el contrato de arras. Igualmente ocurría con el resto del contrato de arras del que, en ningún sentido de su redacción se podía entender que ninguna otra dependencia del inmueble pudiera estar fuera de ordenación.

También era importante tener que cuenta que tanto el contrato de arras como la escritura pública de compraventa indicaban en su Exponendo II que:

“La parte vendedora se compromete y obliga a asumir cualquier coste o tipo de pago resultante de la legalización de la citada piscina (hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad)”.

Tras analizar de nuevo ciudadosamente la situación contractual, en el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados concluimos que la cláusula que figuraba en el Exponendo II de la escritura pública de compraventa no liberaba de toda responsabilidad al vendedor en caso de que no pudiera legalizar la piscina, si en dicha escritura pública de compraventa no se había acordado una cláusula de liberación de responsabilidad del vendedor. Y, es que, según el Tribunal Supremo español, en repetidas sentencias señala que para que la cláusula que en el contrato de arras libera de responsabilidad al vendedor tenga efecto en la escritura pública de compraventa, esta escritura pública se exige que haga al menos una referencia al acto o contrato inicial (de arras en este caso). Y este requisito no se daba en este caso, en el que el contrato privado de arras y la escritura pública de compraventa eran contratos independientes, sin hacer el último mención al primero en ningún caso. Era, como dice el Tribunal Supremo, documentos discordantes entre sí, de modo que se debe considerar en este caso que lo que se acuerda en el último contrato (escritura pública de compraventa) debe sustituir a lo acordado en el anterior (contrato privado de arras).

¿Habiendo intervenido inmobiliaria en la compraventa de vivienda en Málaga, había recibido el comprador un asesoramiento jurídico correcto?

Por otra parte, contactamos con el director de la inmobiliaria en Málaga, que había intermediado en la operación de compraventa, y que en vía judicial podría ser un buen testigo para el comprador, pero también para el vendedor. Pues bien, el director de la inmobiliaria en Málaga nos indicó que el vendedor no garantizó la legalización de la piscina y que claramente no quiso asumir ninguna responsabilidad al respecto. Dicha situación ponía en muy mala posición al comprador, que no se acompañó de abogado en la operación de compraventa, y que ahora solicitaba nuestra ayuda tras haber firmado escritura pública de compraventa y, por tanto, haber formalizado la compra del inmueble en Málaga.

En conclusión, no podíamos defender que el comprador de vivienda en Málaga había comprado sin saber que la piscina no se podía legalizar urbanísticamente y que el vendedorle había inducido a error. En este caso, y al no haberse ayudado el comprador de abogado, el comprador debió asegurarse antes de adquirir la vivienda en la Málaga de la posibilidad o no de poder legalizar la piscina, consultando no sólo el Registro de la Propiedad o el Catastro, sino también al propio Ayuntamiento. Podría el comprador de la vivienda también haber esperado a que el Ayundamiento hubiera terminado el expediente administrativo municipal en relación con el proceso de legalización de la piscina, habiendo acordado, por ejemplo, un plazo más amplio en el tiempo para firmar la escritura pública que el acordó en el contrato de arras. E, incluso para colocar en peor situación al comprador en dicha operación de compraventa, dado que éste se dedicaba a las inversiones inmobiliarias, en vía judicial se podría interpretar que era un “profesional” que debía conocer estos asuntos, y no un simple consumidor que compraba una vivienda, estando por lo tanto más desprotegido en cuanto a la legislación que le aplicaría. Por todo, prenteder ahora defender en vía judicial que el comprador no conocía que la piscina no se podía legalizar y con ello anular el contrato de compraventa, era misión complicada. Es por este tipo de cuestiones por las que, desde el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, recomendamos a nuestros clientes extranjeros y nacionales a asesorarse de abogados expertos en compraventa en Málaga, para evitar que tras la firma de escrituras de compraventa y adquisición de la nueva propiedad, puedan surgir este tipo de problemas que deberían haberse tenido en cuentas antes de la compraventa, mediante la ayuda de abogados expertos en compraventa de viviendas en Málaga, como los que contamos en este despacho jurídico.

Es fundamental asesorarse de abogados expertos en compraventa de viviendas en Málaga a la hora de adquirir un inmueble en Málaga, Nerja o Andalucía. Tu abogado inspeccionará el Registro de la Propiedad y Catastro, así como el estado urbanístico de los elementos de la vivienda, como puede ser la piscina, para verificar que no surjan problemas posteriores a la compraventa con la legalización de elementos que no lo estuvieran antes de firmar la escritura pública de compraventa.

¿Había incumplido el vendedor el contrato de compraventa de vivienda realizada en Málaga?

En definitiva, y por desgracia para el comprador, se podía interpretar en base al contrato de arras y, muy especialmente, a la posterior escritura pública de compraventa, que el vendedor del inmueble no había incumplido los acuerdos con el comprador de la vivienda, sino la interpretación jurídica correcta era que simplemente se obligaba el vendedor a asumir los gastos de legalización de la piscina en caso de que ésta se pudiera legalizar.

Ni siquiera estaba el comprador en buena posición para alegar que faltara un elemento esencial de la vivienda que no se le hubiera proporcionado en la operación de compraventa, ya que constaba documentalmente que el comprador había visitado la vivienda, de modo que era conocedor de que existía una piscina, no faltando por lo tanto un elemento esencial en la compraventa que le permitiera ahora al comprador solicitar en vía judicial la resolución de la operación de compraventa que ya había realizado. No se había frustrado la finalidad del contrato, desafortunadamente para el comprador, por la situación de haber comprado una vivienda con una piscina que no se podía legalizar, y que el comprador hubiera podido conocer con anterioridad y debería haberse asegurado de dicha circunstancia si se hubiera acompañado de abogado experto en compraventas en Málaga. Como se puede observar, eran muchos los problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga con los que se estaba ahora encontrando el comprador del inmueble.

En este caso particular, además, el comprador había iniciado el trámite de legalización de la piscina que vendía junto con la vivienda, y mostró al comprador los documentos de inicio del trámite administrativo. El propio comprador, antes de acudir a nosotros, había iniciado por él mismo los trámites igualmente con Urbanismo para legalizar dicha piscina, pero no lo consiguió, al denegar la Administración municipal  pertinente dicha legalización, entendida como obra nueva de nueva planta, mientras se procediera a la legalización o demolición de las construcciones anexas a la vivienda porque no cumplían con las separaciones mínimas con las medianeras y, por lo tanto, sólo cabía la demolición.

En resumen, y desde el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, ubicados en Málaga y Nerja, siempre recomendamos revisar que la vivienda principal y sus anexos, incluida las piscinas por ejemplo, estén legalizadas desde el punto de vista urbanístico y registradas previo a proceder a la operación de compraventa de vivienda en Málaga, porque el proceso de legalización puede ser largo en algunos casos, y además puede concluir con un expediente administrativo denegatorio que exija incluso la demolición, lo que coloca en una situación pésima al comprador si ya a concluido el procedimiento de compraventa y otorgado escritura pública notarial de compraventa, como había ocurrido en este caso.

Es importante que el comprador de una vivienda en Málaga verifique antes de proceder a formalizar la compraventa de vivienda que el vendedor ha legalizado e inscrito la vivienda y todos sus anexos. El proceso de legalización urbanístico de un inmueble y sus anexos puede ser laborioso y largo en el tiempo y además, puede concluir con la denegación de la solicitud por infracción urbanística, lo que supondrá un grave problema para el comprador que ha completado la compraventa del inmueble. Una infracción urbanística puede conllevar la demolición de un inmueble.

¿Cuál era la posición jurídica del comprador , vistos los problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga de esta persona extranjera que no se asesoró de abogado experto en compraventa de viviendas durante el proceso de compra?

Lo que sí obtuvo el comprador, resultado de la solicitud de legalización de la piscina, fue un informe del arquitecto de urbanismo que justificaba la denegación de legalización de la piscina. En dicho informe, no sólo se justificaba que la piscina era ilegal, sino que además se explicaba que otras dependencias de la vivienda comprada eran igualmente construcciones ilegales, a menos que se realizaran obras de demolición de parte de lo edificado, cuya transmisión se efectuó en la escritura pública sin que resultara de aplicación la cláusula en el contrato privado de arras que liberaba de responsabilidad al vendedor, por los motivos antes detallados. De dicho informe de la Administración municipal de Urbanismo, se puede concluir claramente que una parte de la construcción que el vendedor ha vendido al comprador es ilegal, por lo que procede que el vendedor indemnice al comprador en una cantidad que ascendería a 146.815,00 euros, en concepto de responsabilidad civil contractual, cuyo cálculo se corresponde con la diferencia de valor entre la cantidad abonada por el comprador como precio, y la determinada por los metros construidos que quedan fuera de ordenación urbanística, con la consecuente pérdida de valor del inmueble adquirido.

Lo que es evidente es que para un comprador no es buena solución tener que recurrir a la vía judicial para reclamar una indemnización por responsabilidad civil contractual del comprador, ni es realmente una buena solución a los problemas tras la compraventa de vivenda en Málaga, con todos los perjuicios que dicha situación acarrea a cualquier comprador de un inmueble, el tiempo que supone la vía judicial, y el consecuente gasto económico y pérdida de oportunidad para la persona que ha realizado la inversión económica.

Comprar una vivienda en España o en Málaga no es un proceso sencillo, y son muchas las cuestiones a tener en cuenta para garantizar que el inmueble que vas a comprar no te va a dar problemas. Por ese motivo, es por el que ayudarse de un abogado experto en compraventas en Málaga de viviendas, edificios o inmuebles en general es fundamental.

Resumen del análisis jurídico de la posición de nuestro cliente, que había comprador de vivienda en Málaga sin asesoramiento de abogado experto en compraventa de viviendas

Ante esta situación complicada que nos plantea nuestro cliente en Málaga, con respecto a una compraventa de vivienda que adolece de partes construidas ilegales, de un vendedor que no está dispuesto a resolver el contrato de compraventa de vivienda y devolver al comprador de la vivienda el dinero abonado, para mayor complejidad incluso de la situación, el vendedor alega que el comprador ha realizado obras menores en la vivienda comprada, por lo que en cierto modo ha aceptado la compraventa con ello, y no procede ni la resolución contractual a estas alturas, ni la indemnización de ninguna cantidad. Lo cierto es que en el análisis jurídico realizado en este despacho con respecto a esta compra de vivienda en Málaga, la resolución contractual no cabría porque el comprador realmente sabía que la piscina no estaba legalizada, y aún así formalizó la compra del inmueble. Pero sí que cabría la indemnización por los metros de vivienda que el vendedor transmitió al comprador y que también resultan ser construcción fuera de ordenamiento urbanístico, que antes calculábamos.

Si deseas comprar una vivienda, local de negocio, edificio o parking, o vender un inmueble en Málaga, y quieres evitar problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga, en el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados somos abogados expertos en la compraventa de viviendas en Málaga y Nerja, contando con un equipo de abogados y economistas bilingües inglés / español que te podrán asesorar para evitar sorpresas en la compra de tu inmueble. Tenemos oficinas en el centro de Málaga y Nerja. No dudes en contactarnos y pedirnos presupuesto para acompañarte en el proceso de compra o venta de tu vivienda. Prepararemos y revisaremos tu contrato de arras tras asegurar que la compra que deseas realizar es viable y segura, sin cargas ocultas de ningún tipo, y te ayudaremos y tramitaremos con todos los impuestos asociados a tu operación de compraventa, optimizando por ejemplo el IRPF a pagar si el inmueble procede de una herencia,  asesorándote hasta el final de tu compra, o venta del bien inmueble, incluida la declaración de impuestos, seas residente o tributes como no residente, y cualquier otra tramitación con la Administración o Registro de la Propiedad. Debes saber, igualmente, que con la compra de tu inmueble por valor de al menos 500.000 euros en España te podemos ayudar a tramitar tu permiso de residencia para inversores Golden Visa, para ti y tus familiares. Igualmente, si tienes cualquier dificultad posterior a la compraventa de un inmueble, no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte y defenderte en vía judicial o extrajudicial si fuera necesario. Si eres un profesional altamente cualificado en Málaga y deseas adquirir tu vivienda en Málaga, te asesoraremos igualmente en cada paso del proceso de compra, asegurando que el inmueble que deseas comprar y la inversión que deseas realizar no te van a generar ningún problema, protegiendo tus intereses, organizando tus impuestos y tributación como profesional altamente cualificado, para que puedas desarrollar tu carrera profesional y asentar tu vida y tu futuro con Málaga con todas las garantias del mejor asesoramiento jurídico.