Compraventa de vivienda: falta de pago del precio por el comprador, y de entrega del inmueble por el vendedor.

Recientemente nos han planteado en este despacho jurídico la siguiente consulta:

CASO: Contrato de compraventa de vivienda donde se establecen un pago fraccionado en 3 partes para el comprador, siendo el último pago el año 2009. El comprador no realizó el último pago en 2009, aunque sí los 2 primeros en el año 2007, y el vendedor no entregó el bien inmueble al comprador por falta de pago.

El comprador  falleció en 2018, y los herederos del comprador proponen los siguientes pasos en el 2021, con el objeto de poder escriturar la propiedad :
1. Solicitar a la parte vendedora (o a sus herederos si el vendedor hubiera fallecido) elevar a público el contrato de compraventa de vivienda, para presionar al vendedor y poder escriturar la propiedad a nombre del comprador.
2. Si pone obstáculos el vendedor a la elevación a público, indicar al vendedor que se desea la entrega del bien inmueble en relación con el contrato de compraventa que el comprador firmó con el vendedor en 2007.
3. Si se opone el vendedor o sus herederos en caso de que aquél hubiera fallecido a la entrega del bien inmueble objeto del contrato de compraventa en cuestión, negociar con el vendedor para obtener al menos la devolución de los dos primeros pagos realizados por el comprador en su día, ya fallecido.
Cuestiones a resolver:
– ¿Se puede elevar a público el contrato?
– ¿Se puede obtener la devolución de los dos pagos iniciales realizados en el año 2007?
– ¿Se puede culminar ahora (en el año 2021) la compraventa si se entrega este año el último pago pendiente por parte del comprador?.

Para dar solución a la siguiente consulta, se debe tener en cuenta en primer lugar que la elevación a público de un contrato -de compraventa de vivienda en este caso- no prescribe en general, porque el Tribunal Supremo lo considera una facultad, y no una obligación, por lo que en ningún caso se podrá ver afectado por plazo prescriptivo alguno la acción en vía judicial que demande la elevación a público e inscripción en Registro de la Propiedad a la titularidad del comprador. Así lo recoge el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 694/2011 de 10 Oct. 2011, Rec. 676/2008.

La elevación a público de un contrato -de compraventa de vivienda- no prescribe en general, por ser una facultad, y no una obligación, tal como establece el Tribunal Supremo en su doctrina jurisprudencial. Pero dicha acción está sujeta a la validez (no nulidad) del contrato.

La elevación a público de un contrato -de compraventa de vivienda- no prescribe en general, por ser una facultad, y no una obligación, tal como establece el Tribunal Supremo en su doctrina jurisprudencial. Pero dicha acción está sujeta a la validez (no nulidad) del contrato.

Sin embargo, conviene puntualizar tal como hace el Tribunal Supremo en la sentencia citada en el párrafo anterior, que:

” el comprador, en un contrato de compraventa de vivienda perfeccionado, se encuentra legitimado, sin cortapisa de plazo prescriptivo alguno, para solicitar la total ejecución y consumación de lo convenido, y en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado , es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda  [Sentencias, entre otras, de 30 abril 1955; 9 mayo 1970 ; 12 febrero 1975 y 14 febrero 1986)”.

Es decir, y como sigue aclarando la citada sentencia del Tribunal Supremo, si en el momento de interponer demanda judicial ha prescrito ya la acción para exigir el cumplimiento de una de las obligaciones derivadas del contrato por haber transcurrido el plazo de 15 años desde la fecha de celebración del contrato (15 años antes de la reforma del Código Civil en el año 2015, y 5 años tras dicha modificación, aplicando retroactivamente a los contratos celebrados en fecha anterior, como sería este caso, prescribiendo la acción, en todo caso, en la fecha de octubre de 2020), el contrato será nulo en dicha fecha, y ya no se podrá exigir la posibilidad de elevar a público el contrato de compraventa ni, por tanto, registrar la propiedad. Y como aclara con mayor precisión la citada Sentencia del Tribunal Supremo, habría prescrito la acción, en concreto, la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor, para un contrato celebrado en la fecha de 24 de diciembre de 1985.

Pues bien, dicha situación se reproduce en el caso presente en idénticas circunstancias, para un contrato celebrado en la fecha de 2007, en el que no se entregó la cosa por parte del vendedor. Y, es que, el vendedor nunca llegó a entregar el bien inmueble al comprador, por motivo de que éste no realizó nunca el último de los pagos acordados.

Si el contrato es nulo, porque el comprador no pagó el precio y/o el vendedor no entrego el inmueble vendido y ha pasado el tiempo de prescripción de las acciones correspondientes, no se podrá demandar la elevación a público del contrato de compraventa ni la inscripción en Registro de la Propiedad.

Si el contrato es nulo, porque el comprador no pagó el precio y/o el vendedor no entrego el inmueble vendido y ha pasado el tiempo de prescripción de las acciones correspondientes, no se podrá demandar la elevación a público del contrato de compraventa ni la inscripción en Registro de la Propiedad.

¿Y cuáles son las obligaciones principales en un contrato de compraventa de vivienda?

Interesa en este punto, para terminar de clarificar la situación, cuáles son las obligaciones principales de un contrato de compraventa de piso. Para ello, el artículo 1445 del Código Civil establece que por el contrato de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Es decir, las obligaciones principales del contrato de compraventa inmobiliaria son que el vendedor entrega el bien inmueble, y el comprador entrega la cantidad pactada en precio. Dichas obligaciones principales sí tienen plazo de prescripción, y en este caso habrían prescrito, como es el caso de la Sentencia del Tribunal Supremo anteriormente referida.

Por lo tanto, en este asunto en cuestión, por el hecho de no haberse entregado la cosa por el vendedor, ni pagado el precio completo por el comprador, sí se puede alegar prescripción por el transcurso de 15 años desde la fecha del contrato, o del último tercer plazo a pagar (o transcurso de 5 años desde la modificación de 2015, cómo ya se ha explicado anteriormente).

CONCLUSIÓN:

En definitiva, nos podremos oponer a la acción de elevar a público el documento privado de compraventa, o contrato, si la parte actora-compradora no hubiera pagado el precio (en todo o en parte) o nunca hubiera tomado en posesión el inmueble objeto de compraventa, pues el incumplimiento de cualquiera de tales obligaciones no puede verse solventado con la elevación a público y su posterior inscripción registral. Sin embargo, atendidas tales obligaciones (principales), no cabe alegar la prescripción respecto de la facultad (obligación accesoria) de elevar a público, que además constituye una formalidad exigida por el artículo 1280 del Código Civil.

En el supuesto concreto bajo análisis, en el que no se culminó una parte del pago de la compraventa de vivienda por el comprador, ni se entregó la vivienda objeto del contrato de compraventa por el vendedor, y habiendo vencido el plazo de prescripción de dichas acciones principales, no es posible accionar la elevación a público del documento privado de compraventa, como forma de subsanar la no vigencia del contrato, que ya no pervive en esta fecha presente, y como forma de obtener de modo indirecto el cumplimiento de las auténticas obligaciones derivadas del contrato y, en concreto, la entrega de la cosa (o traditio ficta) de conformidad con los dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil, con la finalidad de posibilitar el acceso del contrato al Registro de la Propiedad. Y, todo ello una vez más, por ser nulo en la fecha actual de 2021, el contrato celebrado en la fecha de 2007 (y que establecía un tercer pago en la fecha de 2009).
Igualmente, tampoco se podría ejercer en la actualidad, y por el mismo motivo, la acción declarativa de propiedad, acción judicial por la que se conseguiría en sentencia judicial un título que acreditara que la propiedad pertenece al comprador, porque al comprador no le fue entregado nunca el bien inmueble ni lo poseyó nunca, por lo que en ningún caso puede entenderse que hubiera el comprador adquirido la propiedad del bien inmueble, ni pueden considerarse consumados los contrato, según lo dispuesto por los artículo 1450, 1462 y 1464 del Código Civil.

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