La comunicación anual del Número de Registro de Alquiler es el nuevo hito recurrente que introduce la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, al aprobar el modelo informativo anual vinculado al Registro Único de Arrendamientos y a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración.
Aunque el sistema se proyecta sobre arrendamientos de corta duración en sentido amplio, en la práctica la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler impacta de forma muy directa en las viviendas de uso turístico (VUT) y en el alquiler vacacional comercializado a través de plataformas en línea. Esto es especialmente relevante en mercados con alta intensidad turística como Málaga, la Axarquía y Nerja, donde la operativa suele ser de alta rotación (entradas y salidas frecuentes), con múltiples huéspedes y estancias encadenadas. Si explota una Vivienda de Uso Turístico en Málaga, Axarquía o Nerja, conviene integrar esta obligación en una gestión integral de apartamentos turísticos, asegurando el cumplimiento de toda la norma turística actual, de aplicación a las viviendas de uso turístico.
En este artículo explicamos en qué consiste la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler para una vivienda de uso turístico y para alquileres de corta duración, a quién afecta, qué hay que tener preparado y cuáles son los riesgos más frecuentes.
Comunicación anual del Número de Registro de Alquiler (NRUA) para viviendas de uso turístico (VUT) en Andalucía
España está implantando un sistema de registro e intercambio de información para arrendamientos de corta duración, alineado con el marco europeo. La finalidad es homogeneizar datos para que las Administraciones dispongan de información comparable sobre la actividad.
Desde la óptica del Derecho turístico, es esencial entender que la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler no sustituye el cumplimiento autonómico y municipal (por ejemplo, la normativa turística andaluza aplicable a Viviendas de Uso Turístico y las exigencias urbanísticas o de uso en cada municipio), sino que añade una capa estatal de trazabilidad: identificación del alojamiento, actividad anual y finalidad declarada. En Málaga capital ya estamos viendo procedimientos de cancelación/sancionadores; véase viviendas de uso turístico (VUT) en Andalucía.
Qué exige la Orden VAU/1560/2025 para comunicar anualmente el Número de Registro de Alquiler (NRA)
La Orden aprueba el modelo informativo anual que materializa la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler. Dicho modelo se presenta cada 12 meses y, en términos operativos, comunica:
- La actividad anual de arrendamiento asociada al Número de Registro de Alquiler (NRUA / número de registro del Registro Único).
- Datos estructurados de las estancias/arrendamientos producidos durante el año.
- La finalidad del arrendamiento (vacacional/turística, laboral, estudios, causas médicas u otros).
- La situación de “sin actividad” cuando corresponda.
En el caso de viviendas de uso turístico, lo habitual es que la finalidad sea vacacional/turística. Sin embargo, muchos propietarios en Málaga, Axarquía y Nerja alternan operativas: por ejemplo, alquiler vacacional en temporada alta y arrendamientos temporales por motivos laborales o de estudios fuera de temporada.
A quién afecta la comunicación anual del Número de Registro de Arrendamiento en el alquiler turístico (VUT)
En la práctica, afecta especialmente a:
- Propietarios de viviendas de uso turístico (VUT) que comercializan por noches/semanas, en especial en plataformas online tipo Airbnb, Booking, etc.
- Gestores profesionales (property managers) que administran carteras de VUT.
- Titulares con operativa mixta (turístico + temporal), muy frecuente en Costa del Sol.
Ejemplo 1 (Málaga)
Vivienda turística en zona urbana con alta rotación de reservas. La comunicación anual del Número de Registro de Alquiler obliga a disponer de un registro anual consistente de estancias (fechas), huéspedes y finalidad. Además, en Málaga capital debe considerarse la moratoria de viviendas turísticas en Málaga capital y la anterior medida de prohibición en 43 barrios de Málaga de nuevas Viviendas de Uso Turístico por declaración de zonas saturadas turísticamente, y su impacto en nuevas altas y estrategias.
Ejemplo 2 (Axarquía)
Vivienda turística en entorno costero o de interior con demanda estacional marcada. La comunicación anual del Número de Registro de Alquiler exige poder justificar períodos de baja actividad o ausencia de reservas (“sin actividad”) con trazabilidad coherente.
Ejemplo 3 (Nerja)
VUT (vivienda de uso turístico) que alterna alquiler vacacional con una estancia de 6–8 semanas por razones laborales. Es obligatorio clasificar correctamente la finalidad de cada arrendamiento y a sostener esa calificación si se requiere documentación.
En cuanto a la tributación de las Viviendas de Uso Turístico en Andalucía, recomendamos la lectura de nuestro post “Tributación IRPF en viviendas de uso turístico: Málaga y Nerja“.
Qué información hay que tener preparada para una Vivienda de Uso Turística, para poder hacer la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler
Se requiere que, al final del año, exista información depurada y coherente. El modelo anual aprobado recoge, de forma resumida, tres bloques.
Datos del presentante
- Identificación del presentante y datos de contacto.
Identificación de la unidad arrendada
- Identificador registral del inmueble/unidad (p. ej., CRU de la finca registral).
Actividad asociada al número de registro
Tabla por número de registro con, entre otros, estos campos:
- Número de Registro de Alquiler (NRUA / número de registro).
- Finalidad del arrendamiento (vacacional/turística, laboral, estudios, causas médicas u otros).
- Número de huéspedes.
- Fecha de entrada.
- Fecha de salida.
- Marcado de “sin actividad” si no hubo estancias ese año.
Atención a la “fecha de salida” en la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler
La comunicación del Número de Registro Único de Alquiler se debe realizar los meses de febrero de cada año, transmitiendo información estandarizada sobre los arrendamientos realizados en la anualidad anterior.
El modelo contempla que, si no se consigna fecha de salida, puede interpretarse que el arrendamiento permanece vigente.
Plazo anual y planificación (Málaga, Axarquía y Nerja)
La comunicación anual del Número de Registro de Alquiler tiene un plazo fijo: se presenta en febrero de cada año con la información correspondiente al año anterior.
Esto la convierte en un hito de planificación para propietarios y gestores de Viviendas de Uso Turístico en Andalucía:
- Si se llega a febrero sin datos depurados, aumenta el riesgo de errores o incoherencias.
- La trazabilidad debe construirse durante el año (no en la última semana).
Riesgos específicos en viviendas de uso turístico para comunicar anualmente el Número de Registro de Alquiler de forma correcta
El punto más sensible de la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler es el control de coherencia entre:
- la categoría y tipo con la que se ha obtenido el número de registro, y
- el uso real evidenciado por la actividad declarada.
Cuando la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler revela usos distintos de los correspondientes a su categoría y tipo, pueden activarse incidencias relevantes (incluida la retirada del número de registro en supuestos determinados).
Por qué en Viviendas de Uso Turístico el riesgo es mayor
- Alta rotación de estancias: más probabilidad de errores de fechas y huéspedes.
- Operativas mixtas: cambios de finalidad (turístico/laboral/estudios) que deben quedar bien sustentados.
- Publicidad en plataformas: lo anunciado y lo ejecutado debe ser coherente con lo que finalmente se declara.
Consecuencias prácticas
- Incidencias en la comercialización en plataformas si el número de registro pierde vigencia o genera conflictos.
- Mayor exposición a actuaciones administrativas (turismo, urbanismo y, en su caso, tributación) por aumento de la trazabilidad del dato, por ejemplo, los acuerdos de inicio para la cancelación de la inscripción de Viviendas de Uso Turístico en Málaga capital.
Número de Registro de Alquiler y fiscalidad del alquiler turístico en Andalucía
Aunque la Orden es principalmente registral/informativa, la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler incrementa la capacidad de cruce de datos sobre actividad.
Para propietarios y gestores de viviendas de uso turístico en Málaga, Axarquía y Nerja, esto refuerza la necesidad de:
- Alinear la actividad real con la declaración fiscal de la Vivienda de Uso Turístico (IRPF/IRNR en viviendas de uso turístico, retenciones cuando proceda, etc.).
- Revisar la deducibilidad de gastos y el soporte documental de ingresos y estancias, con novedades en gastos deducibles por alquiler para no residentes.En ese sentido, somos un despacho de abogados y economistas experto en no residentes, y en fiscalidad internacional
- Analizar cambios de operativa (por ejemplo, pasar de vacacional a temporal o viceversa) y su impacto.
- Además de la comunicación anual, las Viviendas de Uso turístico están sujetas al registro de datos de viajeros y su régimen sancionador.”
Cómo podemos ayudarles
Como despacho experto en Derecho turístico y fiscalidad de viviendas y apartamentos de uso turístico en Málaga, Axarquía y Nerja, el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados orientamos el servicio a que la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler se cumpla con seguridad jurídica, minimizando contingencias:
- Determinación de encaje: categoría/tipo aplicable y riesgos de incoherencia.
- Auditoría de información: revisión de consistencia de los datos que alimentan la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler.
- Estrategia de compliance: criterios de clasificación por finalidad y soporte justificativo.
- Coordinación con normativa autonómica y municipal (Andalucía / Málaga / Axarquía / Nerja) en materia turística y urbanística.
- Revisión fiscal: alineación de la operativa con el tratamiento tributario adecuado al caso.
Preguntas frecuentes para viviendas de uso turístico y la comunicacíon anual del Número de Registro de Arrendamiento (NRUA)
¿Qué es la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler en una vivienda turística (VUT)?
Es el reporte anual de actividad vinculado al número de registro del Registro Único, que informa estancias, finalidad, huéspedes y fechas, o la ausencia de actividad.
¿Cuándo se presenta la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler?
En febrero de cada año, con la información del año anterior.
¿Qué pasa si mi vivienda turística no ha tenido reservas?
La comunicación anual del Número de Registro de Alquiler contempla el marcado de “sin actividad”, lo que exige igualmente orden y trazabilidad.
En Andalucía, aunque el modelo estatal permite declarar ‘sin actividad’ en la comunicación anual, debe recordarse que la normativa autonómica de Viviendas de Uso Turístico habilita la cancelación de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía si la Administración comprueba la falta de prestación efectiva del servicio turístico en los términos definitorios de la VUT (Decreto 28/2016, arts. 3.1 y 9.2, en la redacción dada por el Decreto-ley 1/2025).
¿Afecta solo al alquiler turístico?
No necesariamente: el modelo contempla distintas finalidades (turística/vacacional, laboral, estudios, etc.). No obstante, en la práctica, el impacto más intenso suele darse en viviendas de uso turístico por la rotación y la comercialización en plataformas.
¿Puede haber consecuencias si declaro una finalidad incorrecta?
El riesgo central es la incoherencia entre la finalidad declarada y el uso real, lo que puede activar incidencias y contingencias (incluida, en supuestos, la retirada del número de registro).
Conclusión:
La Orden VAU/1560/2025 convierte la comunicación anual del Número de Registro de Alquiler en una obligación recurrente y planificable. Para propietarios y gestores de viviendas de uso turístico en Málaga, Axarquía y Nerja, el impacto es directo: mayor trazabilidad, mayor exigencia de coherencia y mayor necesidad de planificación jurídico-fiscal.
Si quiere validar su caso (vivienda individual o cartera), podemos realizar una revisión de cumplimiento y un diagnóstico de riesgos con propuesta de actuaciones, así como comunicar el su favor la comunicación anual obligatoria, en febrero, del Número de Registro de Alquiler de su inmueble.
Contacte con nuestro despacho de abogados y economistas, en Málaga y Nerja para mayor asesoramiento.
En el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados en Málaga y Nerja estamos especializados en Derecho Turístico, y hemos ayudado a muchos propietarios en Málaga a comprar una vivienda, local de negocio, edificio o parking, o vender un inmueble en Málaga y, en muchos casos, a dar de alta dicho inmueble como vivienda de uso turístico. Si vas a comprar una vivienda o piso con la intención de explotarla o alquilarla como vivienda turística, debes asesorarte adecuadamente mediante abogados expertos en apartamentos turísticos y Comunidades de Vecinos, para comprar una vivienda en una Comunidad de Propietarios que no tenga prohibiciones a la explotación de nuevas viviendas turísticas, o incluso limitaciones. Además, si deseas comprar una vivienda, local de negocio, edificio o parking, o vender un inmueble, en el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados somos expertos en la compraventa de viviendas, contando con un equipo de abogados y economistas que te podrán asesorar para evitar sorpresas. No dudes en contactarnos y pedirnos presupuesto para acompañarte en el proceso de compra o venta de tu vivienda. Prepararemos y revisaremos tu contrato de arras tras asegurar que la compra que deseas realizar es viable y segura, sin cargas ocultas, y te ayudaremos y tramitaremos todos los impuestos asociados a tu operación de compraventa, optimizando por ejemplo el IRPF a pagar si el inmueble procede de una herencia, asesorándote hasta el final de tu compra, o venta del bien inmueble, incluida la declaración de impuestos y cualquier otra tramitación con la Administración o Registro de la Propiedad. Te ayudamos con las obligaciones legales y tributarias de tu vivienda de uso turístico, y, por lo tanto, con la declaración de la renta de tu vivienda de uso turístico.
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