Comprar una vivienda en general, y llave en mano en particular, suele conllevar una inversión considerable, especialmente si se compara con la compra de vivienda sin construir o sobre plano. Acompañarse de abogados especialistas en compraventa de viviendas es fundamental para evitar sorpresas desagradables durante la operación de compra, a la hora de tributar, o a posteriori. Si además compras una vivienda llave en mano, y eres ciudadano extracomunitario o británico, debes saber que si inviertes en una vivienda libre de cargas de al menos de 500.000 euros, puedes optar a la Golden Visa, que es el permiso de residencia para inversores en España más ventajoso, que te permitirá residir sin ataduras, sin restricciones en los plazos de permanencia en España, con posibilidad de residir y trabajar si lo deseas en España, y con facilidad para traer contigo a todos tus familiares ascendientes y descendientes, que sean económicamente dependientes de ti.

En la compra de vivienda llave en mano, el vendedor debe entregar al comprador una obra o vivienda completa y lista para ser ocupada y usada. En este tipo de compraventa, el vendedor no sólo debe proyectar y ejecutar la obra, es decir, no sólo debe diseñar y construir el proyecto de obra, sino que además debe ponerla en funcionamiento para su entrega.

¿Qué se suele pactar en el contrato de compraventa de vivienda llave en mano entre comprador y vendedor?

En cuanto a la definición del proyecto de obra, lo puede elaborar únicamente el constructor, o bien lo elaboran en conjunto comprador y vendedor.

Con la entrega de la vivienda, el constructor debe dar al comprador todos los documentos de la construcción, así como todas las instrucciones de funcionamiento de las instalaciones.

En cuanto a la capacidad que tenga el comprador de intervenir y modificar la obra durante la ejecución de ésta, ya sea en cuanto a su derecho a ser informado de la evolución de la obra, de incidencias, etc, o de solicitar variaciones del proyecto original, y otras cuestiones, es importante que esto sea fijado en el contrato entre comprador y vendedor.

Y como en todo proyecto, será fundamental definir un calendario de obras, con hitos que permitan seguir el proyecto y verificar su cumplimiento en cuanto a presupuesto, evolución temporal y recursos materiales de la cimentación, estructura y cerramientos de la obra. En un contrato de compraventa llave en mano, la definición del tiempo que dura la obra es un factor fundamental para el comprador y el vendedor.

Y de nuevo, y como en todo proyecto, en una obra de vivienda llave en mano, las obras deben avanzar según lo marcado en la documentación del proyecto, cumpliendo con la normativa aplicable, y con las menores desviaciones posibles en cuanto al proyecto definido, cuestiones de las que deben responsabilizarse agentes en una obra como el Director de Obra (el arquitecto), o el Director de Ejecución (Arquitecto Técnico).

¿Cómo se fija el precio de venta de una vivienda llave en mano?

El precio, como no, es otro factor fundamental en un contrato de obra, y en una obra llave en mano se suele fijar el precio como una suma a tanto alzado, fijándose el precio de forma estimativa, o en cuanto a baremo de construcción, evitándose posteriores fluctuaciones en el precio.

También es posible en una obra fijar el precio por unidad de medida, especialmente para aquellas cuestiones que son “medibles” en una obra: metros de tabiques, de solería, etc.

Es importante en este punto señalar que es contrario a Ley que el precio de la obra quede en manos, y al arbitrio de los contratantes (comprador o vendedor). Igual que también es contrario a Ley que en un contrato de venta de inmueble en el que el precio se haya fijado a tanto alzado, y no por unidad de medida, se pueda luego aumentar o diminuir el precio en función de que la cabida final que resulte en tras la ejecución de obra.

Fecha de entrega de obra de vivienda

La fecha de entrega suele ser otro elemento fundamental en un contrato de ejecución de obra de vivienda llave en mano, de modo que la entrega del edificio debe producirse en la fecha determinada en contrato, y sólo podrá producirse la entrega cuando el proyecto se tenga por finalizado, es decir, cuando se cumplan los requisitos / criterios de finalización de la obra que comprador y vendedor hayan definido en contrato, que deberá coincidir con que el edificio esté además en funcionamiento.

También es habitual definir garantías entre comprador y vendedor en un contrato de obra llave en mano. En el caso del vendedor, las garantías supondrán declaraciones del vendedor comprometiéndose en diferentes aspectos en el proyecto. En el caso del comprador, las garantías serán la constitución de avales bancarios por importes de las cantidades entregadas a cuenta del precio en las diferentes certificaciones o hitos que se hayan marcado como entregas parciales del proyecto, para asegurar que el comprador podrá afrontar los pagos de la obra y, con ello, la finalización del proyecto en el plazo fijado en contrato.

Elementos como el precio, la fecha de entrega de la vivienda o edificio llave en mano, y las garantías entre comprador y vendedor son elementos esenciales que tu abogado experto en compraventa de vivienda sabrá definir, para evitarte sorpresas desagradables en la compra de tu vivienda.

El vendedor, en las compraventas llave en mano, diseñará el proyecto de manera unilateral o con la participación del comprador, y proporcionará al comprador los planos y las instrucciones de funcionamiento de las instalaciones y puesta en marcha del edificio, a su finalización.

Para ejecutar la obra contratada, el vendedor obtendrá todos los permisos y licencias necesarios, proveerá los materiales necesarios y ejecutará la obra hasta su finalización. Será importante establecer la posibilidad de que el comprador pueda modificar el proyecto inicial durante la ejecución, si así lo desea el comprador, o bien que se deba modificar por cuestiones administrativas o necesidad técnica del proyecto.

El proyecto se dará por finalizado con la finalización de las obras, lo que requiere:

• que la dirección facultativa de la obra emita correspondiente certificado de final de obras,
• las instalaciones que conforman la obra ejecutada se encuentran en correcto funcionamiento,
• que se hayan conseguido todas las licencias, permisos y autorizaciones para el funcionamiento del bien inmueble construido,
• y otros posibles que se pacten entre vendedor y comprador para dar por finalizado el proyecto de obra.

En cuanto a la entrega de la obra, primero se produce una recepción de la obra, que supone el acto -y documento a firmar- entre promotor y contratista (o constructora), y una posterior recepción provisional de verificación entre vendedor y comprador.

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