La regla general para adoptar acuerdos en Comunidad de Vecinos que supongan la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad es la unanimidad, según el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si bien, hay excepciones importantes a esta regla general.

¿Y qué es el citado título constitutivo de la Comunidad de Propietarios?

El título constitutivo es la escritura por la que se formaliza la propiedad horizontal. El propietario único del edificio, que normalmente es el promotor, se encarga de inscribir el título constitutivo en el Registro de la Propiedad, antes de vender los pisos y locales que componen dicho edificio.

Interesa aclarar que el Título Constitutivo se puede modificar por el dueño único antes proceder a la venta de pisos y locales, o bien por acuerdo de la Junta de Propietarios,  o incluso mediante laudo o por resolución judicial. En el título constitutivo vienen definidas cuestiones como las respectivas cuotas de participación según la vivienda que ha adquirido cada vecino. Se puede modificar, por lo tanto, el Título Constitutivo para modificar dichas cuotas de participación, o para desafectar elementos comunes, o para modificar la división, agregación o desagregación de pisos o locales.

¿Y qué es el mencionado Estatuto de la Comunidad de Vecinos?

El Título Constitutivo puede contener un Estatuto, en el que se definen normas de uso de las zonas comunes, el destino de pisos y locales, y otras cuestiones útiles al funcionamiento de la Comunidad de la Vecinos.

No todos los acuerdos en una comunidad de vecinos requieren de unanimidad. Por ejemplo, limitar la actividad de nuevas viviendas turísticas en pisos de la comunidad requiere únicamente de tres quintos de la cuota de propietarios.

¿Pero todas las actuaciones en una Comunidad de Vecinos se rigen por la regla general de la unanimidad en la votación?

La respuesta es que no. No todos los acuerdos en Comunidad de Vecinos requieren de unanimidad para que prosperen. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal define una serie de casos en los que no se necesita acuerdo, como son, por ejemplo:

• Trabajos y obras que sean necesarios para el mantenimiento y conservación del inmueble, servicios y zonas comunes, para dotarlo de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las acciones que imponga la Administración para conservar el inmueble.
• La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

• Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

• Y otras.

Pero para que no se exija el consentimiento de la Comunidad de Propietarios por estar el edificio en un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal), tiene que existir un acto expreso de la Administración que incluya al edificio dentro de dicha área, habiendo los interesados participado en los actos administrativos correspondientes.

Por otra parte, existen otros supuestos en los que se exige una determinada mayoría para los acuerdos en Comunidades de Vecinos, que puedes consultar en nuestro post: Comunidad de Vecinos: Acuerdos en Junta de Propietarios.

De entre dichos supuestos que no requieren de unanimidad de la Junta de Propietarios, sino de un acuerdo de 3/5 partes están:

• la instalación de una base repetidora de telefonía móvil en la cubierta-azotea de un edificio, a través de un contrato de arrendamiento entre la empresa de telefonía y la comunidad. Y es que por tratarse de un acto de mera administración, y no de disposición, por un tiempo concreto, que no altera la naturaleza de la cubierta como elemento común, no es necesaria la unanimidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2007). Sin embargo, si la instalación supone una alteración estructural y, por ello, se concluye que no se trata de una simple cesión a cambio de un precio de un espacio comunitario, entonces sí que se requiere la unanimidad para la validez del acuerdo sin que pueda aplicarse el régimen de mayorías que establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como ya aclaró en su día la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011.
• Actividad Turística: Especial mención se merece el caso por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por tanto, lo que se puede limitar o condicionar en cuanto a actividad turística, literalmente, es:

La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Sirva de ejemplo contrario que cuando la Comunidad de Propietarios lo que pretende limitar es “el destino de viviendas o pisos a alquiler vacacional” en general, y no el literal del artículo 5, apartado e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos antes referido, entonces no bastará con la aprobación por cuota de 3/5, sino que será necesaria la unanimidad.

Es importante tener presente que los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios por unanimidad NO SON EFICACES frente a nuevos titulares registrales de viviendas que adquieran con posterioridad al acuerdo pero que accedan al Registro de la Propiedad con antelación a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo.

¿Y cual es la eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios?

Para determinar la eficacia de los acuerdos en Comunidades de Vecinos conviene prestar especial atención a las siguientes situaciones:

• una modificación de Estatutos de la Comunidad para el que se exige unanimidad no puede afectar a los titulares registrales de viviendas que adquieran con posterioridad al acuerdo pero que acceden al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo, pero,
• los acuerdos en que se exige sólo una mayoría determinada, si votan a favor titulares registrales de la mayoría necesaria, el acuerdo será inscribible (en Registro de la Propiedad) aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos aquellos que hayan adquirido viviendas con posterioridad a la adopción del acuerdo por la Junta de Propietarios, y previo a la inscripción de dicho acuerdo en Registro.

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