El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, viene a regular los arrendamientos turísticos y arrendamientos de corta duración en España mediante la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de Corta Duración. Con la creación de esta Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración, el objetivo es ofrecer un sistema transparente y efectivo que permita supervisar este tipo de actividad, especialmente en un contexto de auge del turismo y su impacto en el mercado inmobiliario. Sin embargo, aunque se esperan mejoras en el control de los alquileres turísticos, su efecto sobre la vivienda a largo plazo y la accesibilidad en los precios de arrendamiento es más limitado.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración: Un paso hacia la regulación del turismo inmobiliario

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración centraliza la información y los trámites necesarios para registrar propiedades dedicadas a arrendamientos de corta duración, especialmente aquellas destinadas al uso turístico. Este sistema, pionero en Europa, busca regular un sector clave en la economía, garantizando que todas las propiedades cumplan con los requisitos legales y administrativos.

A través de este portal, se busca facilitar la gestión para los propietarios, plataformas digitales y administraciones, asegurando el cumplimiento de la normativa estatal y autonómica aplicable a los alquileres turísticos.

El Real Decreto 1312/2024, que regula la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración, fue publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de diciembre de 2024. Su entrada en vigor está prevista para el 2 de enero de 2025, aunque las disposiciones efectivas comenzarán a aplicarse plenamente a partir del 1 de julio de 2025. Este periodo transitorio tiene como objetivo permitir a las administraciones y actores implicados adaptarse a los nuevos requerimientos tecnológicos y funcionales exigidos por la normativa.

El impacto de los arrendamientos turísticos: entre oportunidades y desafíos

El auge del turismo ha convertido los arrendamientos de corta duración en una oportunidad económica tanto para propietarios como para plataformas digitales. Sin embargo, este fenómeno también ha planteado serios desafíos:

1. Presión en los mercados locales:
   • En zonas urbanas y turísticas, el aumento de viviendas destinadas al turismo ha reducido la oferta de alquiler residencial, elevando los precios y desplazando a los residentes locales.
2. Impacto en la convivencia:
   • La proliferación de viviendas turísticas ha generado tensiones en comunidades de vecinos, donde las actividades propias del turismo pueden alterar la vida cotidiana de los residentes permanentes.
3. Irregularidades y economía sumergida:
   • Muchas propiedades han operado sin licencia o incumpliendo normativas locales, dificultando el control fiscal y administrativo por parte de las autoridades.

Actualmente, la gestión administrativa de los alquileres de corta duración puede resultar compleja, ya que abarca aspectos como la inscripción en registros de turismo autonómicos, las altas de actividad, el cumplimiento de la normativa local, la correcta liquidación de impuestos y la obtención de licencias específicas según la legislación. Habrá que esperar para ver el papel efectivo y real de este nuevo registro que, de entrada, viene a aumentar la burocracia y la complejidad del escenario de las viviendas de uso turístico en Andalucía, que requieren de una doble inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, y en esta nueva Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta temporada.

La ventanilla única digital para arrendamientos de corta duración obliga a la inscripción de las viviendas de uso turístico también, y supondrá un doble control de inscripción a nivel nacional y autonómico, con un mayor fuerzo y burocracia para los propietarios de viviendas de uso turístico en Andalucía. Entrará en vigor el 2 de enero de 2025, si bien existe un períódo transitorio hasta el 1 de julio de 2025, fecha esta última en la que se debe haber completado la inscripción de los arrendamientos de corta duración, a medida que la Administración Pública se dote de los medios tecnológicos necesarios para dar soporte a esta nueva Ventanilla Única Digital.

¿Cómo regula la normativa los arrendamientos turísticos?

El Real Decreto 1312/2024 obliga a los propietarios a registrar las propiedades destinadas a alquiler turístico o de corta duración en general, en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles. Este proceso incluye la asignación de un número único de registro, indispensable para publicar anuncios en plataformas digitales y ofrecer legalmente el inmueble para alquiler.

Procedimiento de registro en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración: Paso a paso para los propietarios turísticos y de inmuebles en alquiler de corta duración.

1. Solicitud de inscripción:
   • Los propietarios de viviendas de uso turístico por unidades completas o por habitaciones y de conjuntos de apartamentos turísticos,  deben presentar la solicitud a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, proporcionando datos como:
     • la dirección del inmueble,
     • la referencia catastral, y
     • los títulos habilitantes exigidos por la normativa.
2. Asignación del número de registro:
   • Una vez validada la documentación, el Registro asigna automáticamente un número único que deberá figurar en todos los anuncios de plataformas como Airbnb o Booking.
3. Actualización de datos:
   • Los propietarios están obligados a mantener la información actualizada y a comunicar cualquier cambio a las autoridades competentes cada 12 meses.

Obligaciones para plataformas y propietarios

La normativa también establece responsabilidades claras tanto para los arrendadores como para las plataformas digitales:

• Arrendadores turísticos y de corta duración:
  • Deben garantizar que sus propiedades estén registradas y cumplan con la normativa local. Además, tienen la obligación de responder a requerimientos de información y actualizar los datos cuando sea necesario.
• Plataformas digitales:
  • Están obligadas a verificar que los anuncios incluyan el número de registro y a retirar aquellos que no lo cumplan. También deben realizar auditorías regulares y transmitir datos de actividad a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración.

¿Qué se espera del impacto en el sector turístico de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de Corta Duración?

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración promete un mayor control sobre los arrendamientos turísticos y de corta duración, facilitando la lucha contra la economía sumergida y regulando un mercado que hasta ahora operaba con amplias zonas grises. Sin embargo, su impacto en cuestiones estructurales, como la accesibilidad de la vivienda o la reducción de los precios del alquiler a largo plazo, será limitado:

1. Transparencia en el mercado turístico:
   • Al garantizar que todas las propiedades cumplan con los requisitos legales, se espera una mayor profesionalización del sector y una competencia más justa entre los arrendadores.
2. Menor presión sobre las comunidades locales:
   • Las restricciones podrían aliviar la saturación en zonas urbanas tensionadas, aunque no se espera una reversión significativa del uso turístico en estas áreas.
3. Efecto marginal en los alquileres residenciales:
   • Es improbable que la regulación turística incremente notablemente la oferta de viviendas de larga duración, dado que muchos propietarios podrían optar por mantener sus propiedades fuera del mercado en lugar de cambiar su uso.

CONCLUSION: Regular aun más el alquiler turístico y los contratos de corta duración, pero sin dar solución a los problemas de vivienda en España

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración impacta claramente en el ámbito del alquiler turístico y no necesariamente en la mejora del acceso a la vivienda o en la reducción de precios en los alquileres de larga duración.

El Real Decreto 1312/2024 y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de corta duración representan un esfuerzo significativo para regular los arrendamientos turísticos y arrendamientos de corta duración en España. Sin embargo, la normativa tiene limitaciones claras que deben ser abordadas. Una de las principales críticas es que el enfoque del Decreto se centra en controlar la oferta de viviendas turísticas sin considerar plenamente los factores estructurales que han impulsado su auge, como la falta de alternativas rentables para los propietarios o la escasa oferta de vivienda a largo plazo en áreas urbanas tensionadas. Esta visión parcial, aunque útil para ciertos aspectos, no aborda el problema de raíz.

En el caso de las viviendas de uso turístico, el impacto esperado se limita principalmente a la formalización de las propiedades ya existentes y al control de aquellas que operan fuera de la legalidad. Si bien esto incrementará la transparencia del sector, no está claro si estas medidas serán suficientes para disuadir la proliferación de viviendas turísticas en zonas donde ya existe una saturación. Además, las normas actuales no ofrecen incentivos claros para que los propietarios dejen de priorizar el alquiler turístico frente al residencial, perpetuando una situación donde los beneficios económicos inmediatos pesan más que las consideraciones sociales a largo plazo.

Otro punto crítico del decreto es su enfoque administrativo. Aunque la Ventanilla Única Digital facilita los trámites de registro, su implementación podría sobrecargar inicialmente a las administraciones locales y los registros, especialmente en regiones con una alta densidad de viviendas turísticas. Además, la falta de un régimen sancionador suficientemente detallado para penalizar las infracciones podría socavar la eficacia del sistema. Si no se asegura un cumplimiento estricto y homogéneo, los propietarios podrían recurrir a nuevas estrategias para eludir la normativa, limitando el impacto real de las medidas.

Por último, el Real Decreto plantea un interrogante sobre su impacto social. Aunque se promociona como una herramienta para aliviar las tensiones en el mercado inmobiliario, es improbable que la regulación de los arrendamientos turísticos genere cambios significativos en la disponibilidad de viviendas para alquiler a largo plazo. Sin políticas complementarias que promuevan el acceso a la vivienda asequible y desincentiven el uso especulativo de inmuebles, el decreto corre el riesgo de ser una medida cosmética que no logre aliviar las problemáticas profundas del mercado inmobiliario español.

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