Las Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas en Andalucía. Es decir, las Comunidades de Propietarios lo tienen cada vez más difícil para que los vecinos no puedan comercializar sus pisos como viviendas turísticas si dicha prohibición no estaba incluida ya en los Estatutos originales del edificio o, si no lo vota la Comunidad de Propietarios en Junta de Vecinos y lo aprueban por “unanimidad”.

Y prueba de ello es la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, de fecha 12 de julio de 2022, que declara nulo el acuerdo adoptado por una Junta de Propietarios que prohibía que vecinos pudieran comercializar su viviendas como apartamentos turísticos. Si bien contra dicha Sentencia aún cabe recurso ante el Tribunal Supremo, son cada vez más las Audiencias Provinciales que están tomando dicha postura, cambiando la línea jurisprudencial, que establece que las Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas nuevas en dicha Comunidad. Es decir, no sirve con la mayoría de tres quintos (3/5) que indica la Ley  para que una Comunidad de Propietarios prohíba nuevas viviendas turísticas en esa Comunidad. Con la cuota de tres quintos (3/5), una Comunidad de Vecinos puede limitar o condicionar el uso de las viviendas turísticas, pero no prohibirlas. Y es que, para prohibirlas, es necesaria la “unanimidad”, y no la cuota de 3/5.

Establecer límites o condiciones a la explotación de viviendas turísticas es algo difuso aún, que está por especificar y determinar por la jurisprudencia pero, nuevamente, no se puede prohibir si no es por acuerdo unánime de la Comunidad de Vecinos la explotación de nuevas viviendas turísticas en la Comunidad.

Por lo tanto, en Málaga y Córdoba ha habido Comunidades de Vecinos que han acordado prohibir nuevas viviendas turísticas mediante acuerdo de tres quintos, y propietarios afectados por dichos acuerdos los han impugnado en vía judicial, declarándose la nulidad de dichos acuerdos en primera instancia y, posteriormente, tras apelar la sentencia de primera instancia la Comunidad, una vez más en segunda instancia la Audiencia Provincial (de Málaga y Córdoba) han dado la razón a los vecinos afectados por dichos acuerdos comunitarios, declarándolos nulos e impidiendo que la Comunidad de Propietarios pueda prohibir nuevos apartamentos turísticos si no es por votación por unanimidad. En definitiva, una Comunidad de Propietarios no puede vetar “de forma general e injustificada” una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”, establece la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba: Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas si no es por unanimidad.

Las Comunidades de Propietarios no van a poder prohibir nuevas viviendas turísticas en el bloque si no es en votación por unanimidad de los vecinos. La cuota de tres quintos que indica la Ley no va a ser suficiente, según sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga y Córdoba.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba se basa en rechazar que la posibilidad de limitar la actividad turística comprenda también la de prohibirla. Y es que, como aclara la sentencia de Córdoba, solo puede prohibirse la actividad turística a través del título constitutivo del edificio o, en su caso, mediante la modificación de sus estatutos por unanimidad de los propietarios. Y es que, solo así puede restringirse a un propietario los derechos sobre su vivienda. Lo que permite la Ley de Propiedad Horizontal, explica la sentencia, es subirles la cuota de gastos o prevenir las molestias que puedan ocasionar a los vecinos estos apartamentos. Así, por ejemplo, podría acordarse limitar el número de usuarios o no permitir mascotas, pero en ningún caso se puede limitar en prohibir la actividad turística mediante votación de tres quintos de los propietarios. En resumen, Comunidades de Propietarios no pueden prohibir viviendas turísticas mediante votación de tres quintos (3/5) de cuota de propietarios.

Aún así, el criterio no es unánime en todas las Audiencias Provinciales. Por ejemplo, hace unas semanas, la Audiencia Provincial de Pontevedra revocó una sentencia que declaraba nulo el acuerdo de una Comunidad de Propietarios que prohibió este tipo de alquileres en el vecindario por no haberse adoptado por unanimidad. Por tanto, dicha resolución respaldaba la postura de que la Ley de Propiedad Horizontal sí permite adoptar este tipo de decisiones por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, suponga la misma proporción de cuotas en la comunidad. Es decir, hasta que no haya un pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, existirá una cierta inseguridad jurídica en esta cuestión de prohibir viviendas turísticas mediante votación de la Junta de Propietarios.

Pero choca nuevamente esta sentencia con la práctica de los Registros de la Propiedad, que, según se recoge en la sentencia, vienen admitiendo la inscripción de estos acuerdos de prohibición de viviendas turísticas con mayoría cualificada (3/5) en los estatutos de la finca.

En cualquier caso, la Audiencia Provincial de Córdoba recuerda que, llegado el caso, ante una utilización irregular o molesta de un apartamento turístico por parte de los inquilinos, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2, regula la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres, cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad.

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