Comunidad de Vecinos:¿Conoces cómo deben de ser los acuerdos en tu Junta de Propietarios?
El régimen para llegar a acuerdos, regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, a través de su junta de propietarios en comunidades de vecinos, es complejo, aunque sigue una regla general: cuando se quiere modificar o aprobar reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de comunidad, se requiere la unanimidad, aunque con importantes excepciones.
Título constitutivo:
La pregunta que nos haríamos todos en este punto es: ¿y cuáles son ejemplos de modificación del título constitutivo?
Lo son, por ejemplo, la modificación de cuotas de participación:
la división, segregación o agregación de pisos y locales,
la desafectación de elementos comunes (que dejan de serlo para, por ejemplo, convertirse en elementos privativos), etc.
Se exige la unanimidad en junta de propietarios para modificar elementos comunes; ya que esa actuación supone una modificación del título constitutivo.
Modificación de elementos comunes
Sin embargo, y por lógica, no requerirán de ningún tipo de acuerdo previo en Junta de Propietarios las obras que sirvan para conservar el inmueble, para garantizar la habitabilidad, seguridad o accesibilidad, aunque conlleven una modificación del título constitutivo. Así como tampoco requieren de ningún acuerdo previo en Junta las obras “razonables” que solicite un vecino con discapacidad que viva en dicha Comunidad, o una persona mayor de setenta años, para poder usar adecuadamente los elementos comunes.
Tampoco requiere de acuerdo en junta de propietario la instalación, por ejemplo, de puntos de recarga de vehículos eléctricos para el uso privado (que requiere tan sólo de la comunicación previa a la Comunidad, soportando íntegramente la instalación y consumo de la electricidad los beneficiados directos de la instalación). Es decir, no requiere el acuerdo previo de la junta siempre que el punto de recarga se coloque dentro de la plaza individual del propietario.
Por otra parte, se da la regla general de que todo acuerdo que en ley no tenga establecida una mayoría especial para su aprobación, requerirá la mera mayoría de propietarios existentes en la comunidad, siempre que representen la mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria de la Junta, o a la mayoría de los propietarios asistentes a la junta que conlleve la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes, en segunda convocatoria.
Comunidad de Propietarios
En esta línea, ¿cuándo se exige entonces una determinada mayoría para llegar a acuerdos en la Junta de propietarios?
MAYORÍAS:
Se lista a continuación algunos ejemplos típicos de las mayorías necesarias para determinados tipos de acuerdos:
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Mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación:Creación
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Creación
- Creación o eliminación de servicios de portería, conserjería u otros servicios comunes de interés general. ¿Y qué se considera interés general? servicios relacionados con la mejor utilidad y puesta al día de las comunidades; entre los cuales se incluyen:
- servicio de limpieza de elementos comunes,
- contratación de socorristas para la piscina,
- riego automático para zonas comunes y su alumbrado, etc.
- No se considera interés público los servicios de recreo, como es la construcción de una piscina, o un club social, que suponen un aumento de la cuota comunitaria, sin ser servicios esenciales.
Alteración
- Alteración de la estructura del edificio o de los elementos comunes: para construir, por ejemplo, nuevas plantas en el edificio, o cerrar terrazas, se requiere que lo apruebe tres quintas partes del total de propietarios, que reúnan al menos la misma cantidad de cuota de participación. Se debe contar, además, con el consentimiento de los propietarios afectados, siempre que se vean privados del uso del elemento común, o de una parte ese.
División
- División, agregación o segregación de pisos y locales: que deberá contar con el consentimiento de los propietarios afectados, determinándose también en junta de propietarios la indemnización por daños y perjuicios que recibirán dichos propietarios afectados.
Arrendamiento
- Arrendamiento de elementos comunes que no son utilizados con un uso especial (en el título constitutivo): por ejemplo, arrendar parte del jardín comunitario como pistas de tenis o pádel. El arrendamiento de tales elementos comunes se debe hacer siempre de modo que no se limite la utilización del elemento común o se prive de su beneficio a algún propietario. Por ejemplo, se considera que arrendar la cubierta del edificio para anuncios publicitarios no limita a otros propietarios de disfrutar de la azotea del edificio. También con el doble acuerdo de tres quintas partes es suficiente para instalar antenas de telefonía móvil en azoteas de edificios, a pesar del debate existente sobre los peligros que pueden conllevar para la salud de las personas.
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Mayoría de un tercio de los propietarios y cuotas de participación:
- Para la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación:
- para señales de televisión digital terrestre -TDT,
- radio digital y analógica
- e internet desde azotea o entrada al edificio desde la calle, y hasta el punto de entrada a cada vivienda;
- y la distribución de señal de televisión por satélite
- según Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero sobre infraestructuras comunes en los edificios.
- Resulta llamativo que cuando propietarios no voten expresamente a favor de estas instalaciones en Junta, ellos no tienen que soportar los gastos de instalación o mantenimientos posteriores de éstas, salvo que en el futuro decidan hacer uso de dichas instalaciones.
Previa petición de cualquier propietario para:
1.Instalación de servicios comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables,
2.O para nuevos suministros energéticos colectivos,
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Mayoría simple de propietarios y cuotas de participación:
- La supresión de barreras arquitectónicas para facilitar la movilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años (con un grado de discapacidad igual o superior al 33%, tales como pensionistas de la Seguridad Social con pensión de incapacidad permanente reconocida, en grado total, absoluta o gran invalidez, y pensionistas de clases pasivas con pensión reconocida por incapacidad permanente) por el edificio y sus zonas comunes. La persona que presente la discapacidad puede ser propietario de vivienda o local de la Propiedad, o simplemente personas que vivan, trabajen o presten servicios en el edificio.
- Servicios de ascensor, incluso cuando suponga la modificación del título constitutivo o los estatutos. Resulta interesante saber que, no se requerirá ni siquiera la mayoría simple para la instalación de ascensor cuando lo solicite el propietario en cuya vivienda o local viva, trabaje o preste sus servicios una persona con discapacidad o mayor de 70 años, y el importe repercutido anualmente de las obras a realizar, descontadas subvenciones y ayudas públicas, no supere la cantidad de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunitarios.
- Obras para suprimir barreras arquitectónicas en elementos comunes:
- ascensores, pasillos, portales, escaleras, en función del grado de discapacidad de las personas.
- Así, se consideran obras para supresión de barreras:
- La modificación del portal,
- La supresión de escalones
- La instalación de elevadores o plataformas salvaescaleras
Justicia para la comunidad de vecinos y propietarios
Para los acuerdos que sólo requieren de mayoría ordinaria, si no se logra el acuerdo en junta de propietarios, se podrá acudir a la Justicia, resolviendo en juez en equidad siempre que:
- Se haya intentado el acuerdo en dos juntas de propietarios, con antelación a recurrir a la vía judicial
- Antes del plazo de caducidad de un mes. A contar desde la fecha de la segunda junta de propietarios en que se intentó el acuerdo frustrado
- Quedan excluidos de la vía judicial todos aquellos acuerdos que requieren de mayoría cualificada. Es decir, que no se rigen por la mayoría simple.
También se puede recurrir a la vía judicial en equidad. Eso cuando un propietario se opone:
- con mala fe o sin fundamento alguno,
- a situaciones que requieren de la unanimidad de la junta de propietarios.
Silencio?
Por último, resulta interesante resaltar que el silencio puede llegar a ser interpretado:
- como consentimiento tácito
- o manifestación de una concreta voluntad válida,
- según las relaciones existentes entre las partes,
- el comportamiento o conducta de los vecinos propietarios en Junta,
- las circunstancias en que se produce el silencio, que puede ser considerado como asentimiento, etc.
Ayuda para la comunidad:
Desde el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados asesoramos a muchos de nuestros clientes sobre situaciones frecuentes en las que el desacuerdo entre propietarios genera conflictos, tensiones o perjuicios de otros propietarios. Si tienes dudas o dificultades en tu comunidad de vecinos, no dudes en asesorarte desde un punto de vista legal.
En el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados contamos con amplia experiencia en:
- el Derecho de Propiedad Horizontal,
- en conflictos vecinales
- y en desacuerdos en Junta de propietarios.
Conocer a qué tienes derecho en tu comunidad de vecinos es fundamental:
- para poder ejercer eficazmente tus derechos,
- y responder adecuadamente a tus obligaciones dentro de la comunidad de propietarios.
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