El Ayuntamiento de Málaga capital cumple con la promesa de frenar en seco todas las nuevas altas de nuevas viviendas turísticas en Málaga, esto es, implanta la moratoria de viviendas turísticas en Málaga capital. ¿Eres propietario o explotador de viviendas de uso turístico en Málaga capital o en la provincia, o eres inversor de inmuebles en Málaga? Entonces, seguramente, te interesa este post.

Prohibición de inscripción de nuevas Viviendas de Uso Turístico. Lo esencial en 30 segundos:

• No habrá nuevas altas de viviendas de uso turístico en todo Málaga capital por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Málaga capital. La medida entra en vigor con su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia, que se prevee ocurra esta próxima semana, antes del fin de Agosto de 2025.

• La base legal permite al Ayuntamiento suspender registros y declaraciones responsables para Viviendas de Uso Turístico durante la tramitación del nuevo planeamiento (máximo durante 3 años).

• Ya estaban en marcha unas restricciones previas: 43 barrios “saturados” (límite 8% de Viviendas de Uso Turístico) y exigencia de accesos y suministros independientes para implantar Viviendas de Uso Turístico en edificios residenciales, lo que hacía extremadamente difícil dar de alta nuevas viviendas turística en la capital de Málaga y, ello unido a la limitación a nivel nacional, vigor desde el 3 de abril de 2025, de exigir la aprobación de la Comunidad de Vecinos para el alta de nuevas viviendas turísticas.
  

  Ámbito y antecedentes de la moratoria en Málaga: modificación del PGOU y restricciones previas (43 barrios y entradas independientes), a la espera de su publicación en el BOP

Situación de partida antes de la moratoria de viviendas turísticas en Málaga capital

1. Zonas saturadas (PGOU, DA 3.ª)
   Málaga ha aprobado la Disposición Adicional 3.ª del PGOU: prohibición de nuevas VUT en barrios que superen el 8% y límites en el resto. La aprobación definitiva es de 29/05/2025 y se ha difundido su entrada en vigor tras publicación en Boletin Oficiald de la Provincia.

2. Exigencia técnica en edificios residenciales
   La Instrucción 1/2024 (Urbanismo Málaga) exige acceso y suministros independientes para implantar VUT (criterio de “hospedaje”) dentro de edificios residenciales.

¿Cómo te afecta si ya tienes una Vivienda de Uso Turístico inscrita en Málaga capital?

• No se revoca automáticamente por el anuncio de moratoria de viviendas turísticas en Málaga capital

• Debes cumplir los requisitos actualizados de la normativa turística (Andalucía), incluida la compatibilidad urbanística y, cuando proceda, la licencia o declaración responsable de cambio de uso; si se detectan datos inexactos o falta de títulos exigibles, el Registro de Turismo de Andalucía puede cancelar la inscripción.

Recomendación práctica: haz una revisión documental (“auditoría de cumplimiento”) de tu vivienda de uso turístico (Declaración Responsable, compatibilidad urbanística, equipamientos y mínimos turísticos) para evitar cancelaciones de inscripción de tu vivienda turística.

¿Y si estás pensando comprar un inmueble para destinarlo a Vivienda de Uso Turístico?

Con moratoria en vigor, no se podrán tramitar nuevas altas de Vivienda de Uso Turístico en todo el término municipal de Málaga. Aunque finalice la moratoria, subsistirán:

• la zonalización por barrios con tope 8% y,

• la exigencia de accesos/suministros independientes.

Qué hacemos por ti antes de invertir en un inmueble en Málaga capital (plan exprés):

1. Viabilidad urbanística por dirección específica (barrio, finca y edificio).

2. Hoja de ruta regulatoria (qué licencias/Declaración Responsabe necesitarías post‑moratoria).

3. Escenarios alternativos (apartamentos turísticos, hotelero, alquiler de temporada) y comparativa fiscal.

Alternativas si la Vivienda de Uso Turístico no es viable ahora, en Málaga Capital

• Apartamentos turísticos / hotelero: regulaciones y licencias distintas a la Vivienda de Uso Turístico. Análisis caso a caso según planeamiento y edificio.

• Alquiler de temporada (no turístico), con régimen civil/fiscal específico.

• Otras zonas de la provincia de Málaga: cada municipio puede tener sus propias reglas; estudiamos municipios con mejor encaje para tu proyecto.

Pasos inmediatos (propietarios e inversores)

• Si ya operas una vivienda turística: revisa cumplimiento (licencia/Declaración Responsable, ficha en el Registro de Turismo de Andalucía, mínimos técnicos) para evitar incidencias.

• Si vas a invertir: no te comprometas con un contrato de arras sin informe de viabilidad; revisa barrio (8%), edificio (acceso/instalaciones), comunidad (estatutos) y potencial cambio normativo.

• Si estás en preparación de alta: con moratoria no se admitirán nuevos registros hasta que decaiga; evalúa estrategias alternativas o otros municipios.

Preguntas frecuentes sobre la Moratoria de Viviendas Turística en Málaga capital

¿Cuándo entra en vigor la moratoria?
Desde su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del acuerdo municipal. Hasta entonces, se mantienen las reglas ya vigentes (barrios saturados y exigencias de acceso/servicios).

¿Afecta a mi Vivienda de Uso Turístico ya inscrita?
No por sí sola; debes cumplir la normativa turística y urbanística. El Registro de Turismo de Andalucía puede cancelar si faltan Declaración Responsable exigibles u otros requisitos, o hay inexactitudes.

¿Qué diferencia hay entre Viviendas de Uso Turístico y apartamentos turísticos?
Son regímenes distintos: las Viviendas de Uso Turístico son viviendas que prestan alojamiento turístico; los apartamentos turísticos son establecimientos sujetos a otras condiciones y licencias.

En el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados en Málaga y Nerja estamos especializados en Derecho Turístico, y hemos ayudado a muchos propietarios en Málaga a  comprar una vivienda, local de negocio, edificio o parking, o vender un inmueble en Málaga y, en muchos casos, a dar de alta dicho inmueble como vivienda de uso turístico. Si vas a comprar una vivienda o piso con la intención de explotarla o alquilarla como vivienda turística, debes asesorarte adecuadamente mediante abogados expertos en apartamentos turísticos y Comunidades de Vecinos, para comprar una vivienda en una Comunidad de Propietarios que no tenga prohibiciones a la explotación de nuevas viviendas turísticas, o incluso limitaciones. Además, si deseas comprar una vivienda, local de negocio, edificio o parking, o vender un inmueble, en el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados somos expertos en la compraventa de viviendas, contando con un equipo de abogados y economistas que te podrán asesorar para evitar sorpresas. No dudes en contactarnos y pedirnos presupuesto para acompañarte en el proceso de compra o venta de tu vivienda. Prepararemos y revisaremos tu contrato de arras tras asegurar que la compra que deseas realizar es viable y segura, sin cargas ocultas, y te ayudaremos y tramitaremos todos los impuestos asociados a tu operación de compraventa, optimizando por ejemplo el IRPF a pagar si el inmueble procede de una herencia,  asesorándote hasta el final de tu compra, o venta del bien inmueble, incluida la declaración de impuestos y cualquier otra tramitación con la Administración o Registro de la Propiedad. Te ayudamos con las obligaciones legales y tributarias de tu vivienda de uso turístico, y, por lo tanto, con la declaración de la renta de tu vivienda de uso turístico.