La exención por reinversión en vivienda habitual permite excluir de gravamen la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual si se reinvierte en otra vivienda habitual en los términos legales. Esa cuestión es ampliamente conocida por las personas pero, en la práctica reciente, surgen dudas frecuentes: ¿el teletrabajo justifica abandonar la nueva vivienda antes de 3 años sin perder la exención? ¿convertir la vivienda en alquiler turístico (Airbnb/Booking) hace perder la condición de habitual? A continuación, os explicamos el marco legal, la doctrina administrativa y la jurisprudencia aplicable, con pautas probatorias y de cumplimiento.

Marco legal aplicable (legislación estatal española)

  • Ley del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas: regula la exención por reinversión en vivienda habitual. Exige reinvertir el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual “en las condiciones reglamentarias”.

  • Reglamento del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas: define vivienda habitual (residencia efectiva y permanente durante 3 años continuados) y prevé excepciones a ese plazo cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.

  • Cómputo y plazos de reinversión (criterio Agencia Tributaria española): la reinversión debe realizarse en 2 años y, si la nueva vivienda está en construcción, la obra debe finalizar en 4 años desde el inicio de la inversión, adquiriendo el dominio.

Doctrina administrativa reciente (Dirección General de Tributos española)

  1. Teletrabajo: que la empresa ofrezca teletrabajo opcional no equivale, por sí solo, a “circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio”. Si el contribuyente puede elegir, no se excepciona el plazo de 3 años. Corresponde justificar una modificación sustancial de condiciones laborales que imponga el traslado; en caso contrario, perdería la exención y debería regularizar.

  2. Alquiler turístico (Airbnb/Booking): destinar la vivienda al alquiler vacacional es incompatible con el uso permanente propio del concepto de vivienda habitual; se pierde la condición de habitual desde que cesa la residencia efectiva.

Jurisprudencia relevante (Tribunal Supremo español y criterio administrativo unificado)

  • Reinversión con vivienda en construcción (2 años): el Tribunal Supremo (Sala 3.ª) ha fijado que basta reinvertir en 2 años aunque la vivienda esté en construcción; no es necesaria la entrega material dentro de ese plazo.

  • Financiación ajena y reinversión (TEAC, en unificación de criterio, siguiendo al Tribunal Supremo): es válida la reinversión financiada con préstamo (subrogación o nuevo), no siendo imprescindible aplicar íntegramente el efectivo de la venta.

  • Comunidades de propietarios y alquiler turístico (Ley de Propiedad Horizontal): la Sala 1.ª (Civil) admite que las comunidades prohíban apartamentos turísticos cuando los estatutos veten actividades económicas; el alquiler turístico tiene naturaleza económica. (Relevante para la viabilidad del uso turístico, distinta de la calificación fiscal de vivienda habitual).

Nota: la calificación de vivienda habitual es estatal (LIRPF/RIRPF). La regulación del uso turístico y su control corresponde a Junta de Andalucía y Ayuntamientos, lo que afecta a la posibilidad legal de destinar la vivienda a ese uso, pero no altera per se el concepto fiscal de “habitual”.

Plazos de la exención por reinversión en vivienda habitual: reinvertir en 2 años y residir 3 años

Resumen práctico: reinversión en un máximo de 2 años; residencia efectiva durante 3 años salvo causa necesaria. Checklist incluido en el post.

Circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio: guía práctica de cómo afectan a la exención por reinversión en vivienda habitual

Para excepcionar el plazo de 3 años sin perder la exención por reinversión, la necesidad debe ser objetiva y sobrevenida, ajena a la mera conveniencia del contribuyente.

Ejemplos orientativos

Supuesto ¿Excepciona los 3 años? Claves probatorias
Traslado laboral obligatorio (p.ej., cambio de centro o condiciones que impiden continuar en la misma localidad) Sí, si se acredita la imposición y la sobreveniencia Comunicación empresarial, modificación sustancial, nuevo contrato, movilidad geográfica, fechas
Teletrabajo voluntario (posibilidad de trabajar “desde cualquier lugar”) No, por regla general, al existir elección Ofertas genéricas de teletrabajo sin imposición no bastan
Separación/divorcio, discapacidad o fallecimiento que impida permanencia Sí, si determinan imposibilidad real de continuar Resolución judicial, informes médicos, etc.
Cambio por conveniencia (mejores vistas, precio, ocio, clima) No —

Efectos fiscales y plazos de la exención por reinversión en vivienda habitual

Reglas esenciales

  • Reinversión: dentro de 2 años desde la transmisión (de una sola vez o sucesivamente).

  • Vivienda en construcción: basta reinvertir en 2 años; la finalización puede exceder, pero la Agencia Tributaria española exige, con carácter general, finalizar en 4 años desde el inicio de la inversión y adquirir el dominio.

  • Pérdida de habitualidad antes de 3 años sin causa necesaria: regularización de la exención aplicada.

Compatibilidad con alquiler turístico

Checklist probatorio (para sostener la exención por reinversión en vivienda habitual si se abandona antes de 3 años)

  1. Documentación laboral: carta de traslado, modificación sustancial, cambio de centro o turnos incompatibles.

  2. Temporalidad y sobreveniencia: fechas que acrediten que la causa nació después de adquirir/ocupar la vivienda.

  3. Inhabitabilidad/causas personales graves: informes técnicos o médicos (si procede).

  4. Trazabilidad de la reinversión: escrituras, pagos, financiación, hitos de obra (si es construcción).

  5. Uso efectivo como residencia hasta el hecho causante: empadronamiento, consumos, correspondencia.
    (La carga de la prueba corresponde al contribuyente; gestión/inspección valorará su suficiencia).

Conclusión y acciones concretas ante los casos de exención por reinversión en vivienda habitual

  • Teletrabajo voluntario → en principio no excepciona el plazo de 3 años; si se aplicó la exención y se abandona antes sin causa necesaria, habrá que regularizar.

  • Vivienda en construcción → la exención por reinversión en vivienda habitual se mantiene si se reinvierten las cantidades en 2 años; revisar la finalización y adquisición del dominio conforme a criterios AEAT/TS.

  • Alquiler turístico (Airbnb/Booking) → incompatible con la habitualidad: se pierde la condición desde el inicio de ese destino.

Qué hacer

    1. Antes de vender: planificar la reinversión (cronograma de 2 años; si hay obra, programar hitos y financiación).

    2. Si prevé abandonar antes de 3 años: reúna pruebas de necesidad (laboral, salud, etc.).

    3. Si valora alquilar turístico: compruebe estatutos de la comunidad (Ley de Propiedad Horizontal) y normativa Andalucía/Málaga; asuma que perderá la habitualidad a efectos de IRPF. Poder Judicial+2Junta de Andalucía+2

    4. Conserve toda la documentación (escrituras, pagos, certificados, comunicaciones empresariales) para una eventual comprobación.

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