Recientemente nos consultaba un cliente por un problema surgido en la compraventa de una vivienda en contrucción, en la que nuestro cliente había entragado cantidades anticipadas a cuenta, pero la vivienda no le había sido entregada en el plazo acordado, y donde además se daba la inexistencia de certificado de final de obra, que no ha sido aportado aún por la promotora.

En concreto, el contrato firmado por nuestro cliente, el comprador, y la promotora vendedora de la vivienda en construcción decía textualmente: “Al objeto de determinar la fecha de finalización de las obras, se estima que las mismas podrán ser ejecutadas en el plazo de veinte meses a contar desde la fecha del presente contrato (3 de enero de 2023), prorrogables por seis meses más, si debido a causas técnicas ajenas al vendedor no hubiere sido posible la finalización en el plazo previsto. De alcanzarse este último plazo de prórroga sin haberse finalizado las obras en cuestión, podrá la parte compradora dar por resuelto el presente contrato, con la obligación de devolver la vendedora a la compradora únicamente las cantidades entregadas hasta ese momento en concepto de arras penintenciales al no entender como incumplimiento imputable a la parte vendedora, sino como un mero retraso en la finalización de la obra”.

Por lo tanto, la vivienda en construcción debería haber sido entregada no más tarde del 3 de julio de 2023, lo cuál no ha ocurrido, y nuestros clientes, los compradores, desean resolver el contrato y obtener la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

El propio contrato parece facultar al comprador a resolver el contrato de compraventa de vivienda por el “mero retraso” del vendedor en entregar la vivienda en construcción, sin tener que justificar ninguna otra culpa por parte del vendedor. Sino que, simplemente, por el hecho de no haber entregado la parte vendedora la vivienda en el plazo acordado contractualmente en el contrato de compraventa de vivienda en construcción, y según se interpreta del propio contrato, el comprador está facultado a dar por resuelto el contrato, sin necesidad de alegar nada más.

Sin embargo, sólo han transcurrido 3 meses desde que la parte vendedora ha incumplido el plazo de entrega, y una duda que podría surgir es si en vía judicial, un juez podría interpretar que el retraso no es de suficiente entidad como para resolver el contrato y, más aún, cuando la parte compradora ha sido requerida por la vendedora (promotor) para escriturar, no habiendo concurrido a dicho acto nuestros clientes, los compradores.

Por otra parte, tras nuestra inspección del Registro de la Propiedad en Málaga, tenemos constancia de que no consta registrado aún el Certificado de Final de Obra (inexistencia de certificado final de obra), por lo que los compradores dudan si se puede elevar al público el contrato privado de compraventa sin haberse registrado, por parte de la vendedora, el Certificado de remate de obra.

Tras el análisis y estudio de esta situación, y dado que los términos del contrato son claros en cuanto a la característica esencial del contrato con respecto al plazo de entrega de la vivienda en construcción, realizamos un requerimiento fehaciente a la vendedora para que entregara la vivienda en el plazo prudencial de 15 días más, en cuyo caso contrario, nuestros clientes darían por resuelto el contrato, liberándose de todas sus obligaciones como compradores y exigiendo la devolución de las cantidades entregadas a cuenta hasta la fecha.

Por otra parte, resulta claro que para que un Notario autorice la escrituras de declaración de obra nueva en construcción, éste exigirá a la vendedora la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanísitca, así como la certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo, y todo ello en corcondancia con el articulo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Además y como sigue estableciendo dicho Real Decreto, tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, se exigirá la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

La compraventa de vivienda en construcción en Málaga es una inversión que debe realizarse bien asesorado, mediante abogados especializados. El despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, en Málaga y Nerja, cuenta con abogados y economistas bilingües inglés / español, con experiencia de más de 20 años en la compraventa de edificios, viviendas de todo tipo, y otros tipos de inmuebles, para nuestros clientes extranjeros y nacionales. La vivienda en construcción requiere de especial atención, desde el comienzo de la operación de compraventa, garantizando las cantidades entregadas a cuenta, revisando el contrato de arras y de compraventa, las características de la vivienda a construir, las calidades de los materiales, la publicidad de la promotora, los plazos, etc.

Inexistencia de Certificado Final de Obra. Impacto a la hora de escritura y registrar la compraventa de vivienda en construcción

En base a ello, la conclusión es clara: para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores tienen que exigir el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anteriormente mencionado y, por lo tanto, exigir el Certificado Final de Obra a la hora de otorgar documento público y poder registrar las escrituras, lo cual colocaba a nuestros inclientes en muy posición a la hora de exigir al promotor/vendedor la resolución contratual de compraventa de obra en construcción, y la devolución de las cantidades entragadas a cuenta, liberándose de la obligación de rematar la compraventa.

En resumen, la inexistencia de Certificado Final Obra impide la elevación a público y posterior registro de la escritura de compraventa de vivienda de obra nueva.

Finalmente, la promotora aceptó la resolución del contrato exigida por nuestros clientes, devolviéndoles las cantidades entregadas a cuenta por nuestros clientes hasta la fecha.

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