Son muchos los problemas que pueden surgir en una compraventa de vivienda en España, como por ejemplo el retraso en la entrega de vivienda en construcción. Y es por eso por lo que contar con abogados expertos en la compraventa de vivienda es fundamental para evitarte problemas a la hora de realizar de una gran inversión, como es la compra de una vivienda.

En el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, con oficinas en Málaga capital y Nerja, tenemos larga experiencia y trayectoria en ayudar a nuestros clientes extranjeros y españoles a comprar sus viviendas con garantías en Málaga, la Costa del Sol, y resto del litoral andaluz, realizando todas las comprobaciones legales necesarias para evitar problemas en la compraventa, asegurando que la redacción de los contratos a firmar (contrato de arras, contrato de compraventa, contrato de promesa de compraventa y otorgamiento de escritura pública) contienen el clausulado y las garantías necesarias para que el acuerdo de compraventa sea balanceado entre las partes, evitando futuros problemas, incertidumbres o acuerdos nulos.

La compraventa de vivienda en construcción, u obra nueva, tiene sus propias características y peculiaridades, asi como sus cuestiones inherentes a asegurar, para evitar posteriores problemas al comprador. En ese sentido, es habitual que en las edificiones de obra nueva se firme contrato de arras antes de que finalice la construcción, haciendo entregas a cuenta del precio final y pactando un plazo de entrega.

¿Pero qué pasa si el promotor incurre en retraso de la entrega de vivienda en construcción?

En las compraventas de vivienda sobre plano, si se produce un retraso de la entrega de vivienda en construcción la Ley española protege al comprador de la vivienda. De ese modo, si se produce un retraso en la entrega de la vivienda de obra nueva, el comprador puede resolver el contrato de compraventa de vivienda, obteniendo así la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales. Alternativamente, el comprador de vivienda puede pactar una prórroga en la fecha de entrega con el promotor, acordando nueva fecha de finalización y entrega de la vivienda.

De ese modo, si no se pactó una cláusula inicial en el contrato de compraventa de obra nueva sobre la posiblidad de prórroga de la entrega en caso de que no se cumpliera la fecha inicial acordada, se debería anexar al contrato una cláusula adicional, en la que se indique la nueva fecha de fin de la construcción y entrega de la vivienda.

¿Cómo se está interpretando por los tribunales la situación de demora en la fecha de entrega de la vivienda en construcción?

Los tribunales vienen interpretando que un mero retraso en la entrega de la vivienda respecto de la fecha pactada, por leve retraso que sea, constituye un incumplimiento del vendedor, que permite al comprador de la vivienda resolver el contrato de compraventa. Por ejemplo, no se estipula un plazo mínimo concreto de retraso para determinar si efectivamente el vendedor ha incumplido o no, porque ello resultaría injusto para el comprador y, además, supondría conceder un tiempo extra al vendedor para cumplir sus obligaciones, lo que rompería el equilibrio del contrato.

Además, aunque el retraso sea imputable no al promotor sino a un tercero que, por ejemplo, debido a trámites burocráticos para obtener una licencia -de un Ayuntamiento o de la Administración Pública en general-  se sigue considerando incumplimiento esencial un retraso en la entrega y permite que el comprador resuelva el contrato de compraventa de vivienda sobre plano. Se entiende en este caso que el promotor es un experto en el tema (de la construcción y venta de vivienda sobre plano), y es el que fija el plazo de entrega, debiendo conocer la problemática propia de la construcción de obra nueva y, por tanto, debiendo asumir los imprevistos y demás circunstancias que puedan surgir en el transcurso de la obra, debiendo asegurarse en definitiva de poder cumplir el plazo que él mismo fijó en contrato de compraventa.

Sólo en los casos en los que se entiende que el comprador actuó de la mala fe, aunque se haya producido un retraso en la fecha de entrega pactada de la obra nueva, no podrá el comprador resolver el contrato.

Cualquier retraso de la entrega de vivienda en construcción permite al comprador de la vivienda resolver el contrato, siempre que actúe éste de buena fe. Pero existen muchas particularidades que aconsejan que compres tu vivienda en Málaga, Nerja o la Costa del Sol asesorado de abogados expertos en compraventa. En el despacho Pérez Parras Economistas y Abogados contamos con abogados y economistas bilingües español / inglés con gran experiencia y larga trayectoria en la compraventa de viviendas, edificios y locales de negocio. Podremos garantizar tu compraventa, evitándote riesgos y problemas.

Ejemplos de actuación de mala fe del comprador, en los que no podría resolver el contrato a pesar de haber producido un retraso

Por ejemplo, si queda claro que comprador y vendedor de vivienda no quisieron dar a la fecha de entrega el carácter de esencial, entonces un leve retraso de la entrega de vivienda en construcción no permitirá al comprador resolver el contrato de compraventa y exigir la devolución de las cantidades pagadas, y demás perjuicios ocasionados, pues los tribunales interpretan la actitud del comprador como oportunista y contraria a la buena fe, al querer aprovechar como incumplimiento un pequeño retraso en la fecha pactada de entrega, cuando para el comprador dicho retraso queda demostrado que no era un problema, y que estaba cambiando de opinión para ahora resolver el contrato.

En otros casos, en los que por ejemplo se pacta en contrato de compraventa una cláusula penal que contempla qué ocurre si el promotor se retrasa en la entrega de la vivienda de obra nueva, y así queda contemplado en la cláusula penal con unos requisitos y unas consecuencias concretas entonces, y sí se dan dichos requisitos, se aplicará lo que estipula el contrato de compraventa en ese caso, que no tiene por qué ser la resolución del contrato, si el promotor ha cumplido con lo estipulado en dicha cláusula penal.

En otros casos, cuando el comprador de vivienda es informado de que la vivienda estaba ya terminada y lista para ser entregada, incluso habiéndose retrasado el promotor en la fecha de entrega, si el comprador no había ejercido su derecho a la resolución contractual y pretende ejercerla ahora, que la vivienda ya está disponible para ser entregada y así se lo ha comunicado ya el promotor, entonces los tribunales consideran que el comprador está ejerciendo tarde su derecho a resolver el contrato, porque el promotor ya está en disposición de cumplir su parte cuando el comprador pretende ahora ejercer la resolución del contrato. Entienden los tribunales que, en este caso, como mucho, el comprador podria solicitar el resarcimiento de daños causados por el retraso de la entrega de vivienda en construcción, si los hubiera y se probasen.

En conclusión, un retaso leve en la entrega de una vivienda en construcción permite al comprador resolver el contrato y obtener la devolución de las cantidades entregadas más gastos e intereses, a menos que se pueda probar la mala fe del comprador.

Si deseas comprar una vivienda, local de negocio, edificio o parking, o vender un inmueble, en el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados somos abogados expertos en la compraventa de viviendas en Málaga y Nerja, contando con un equipo de abogados y economistas bilingües inglés / español que te podrán asesorar para evitar sorpresas. Tenemos oficinas en el centro de Málaga y Nerja. No dudes en contactarnos y pedirnos presupuesto para acompañarte en el proceso de compra o venta de tu vivienda. Prepararemos y revisaremos tu contrato de arras tras asegurar que la compra que deseas realizar es viable y segura, sin cargas ocultas, y te ayudaremos y tramitaremos todos los impuestos asociados a tu operación de compraventa, optimizando por ejemplo el IRPF a pagar si el inmueble procede de una herencia,  asesorándote hasta el final de tu compra, o venta del bien inmueble, incluida la declaración de impuestos, seas residente o tributes como no residente, y cualquier otra tramitación con la Administración o Registro de la Propiedad. Debes saber, igualmente, que con la compra de tu inmueble por valor de al menos 500.000 euros en España te podemos ayudar a tramitar tu permiso de residencia para inversores Golden Visa, para ti y tus familiares. Igualmente, si tienes cualquier dificultad posterior a la compraventa de un inmueble, no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte y defenderte en vía judicial o extrajudicial si fuera necesario.