¿Puede el vendedor retener lo pagado si el comprador no cancela la hipoteca? Esa es la cuestión que se analiza en este post, en relación co la Setencia del Tribunal Supremo, de 18 de septiembre de 2o25.

En la práctica diaria de compraventa de inmuebles (en Málaga, Nerja y resto de Andalucía) es habitual pactar obligaciones que se ejecutan en momentos distintos: entrega de llaves, cancelación de cargas, subrogaciones hipotecarias, etc. ¿Qué ocurre si el comprador no cancela a tiempo la hipoteca que grava la finca y esa cancelación era condición esencial? ¿Debe devolverse lo entregado a cuenta o puede el vendedor retener esas cantidades?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2025 resuelve con claridad esta cuestión cuando el contrato incluye una cláusula como la siguiente:

«… la vendedora podrá resolver el contrato por incumplimiento de la compradora quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada».

El Alto Tribunal confirma que, en ese escenario, el vendedor puede resolver y no devolver lo recibido a cuenta, al quedar las partes “saldadas”.

En este artículo explicamos el caso, la doctrina del Alto Tribunal, sus implicaciones para operaciones de compraventa en Andalucía (Málaga, Costa del Sol) y un checklist contractual para evitar conflictos.

Resumen del caso de compraventa frustrada, porque el comprador no cancela la hipoteca en compraventa

• Contrato privado firmado el 6/10/2015: compraventa de finca rústica en Ullastrell (Barcelona), dedicada a explotación de hípica. Vendedora: Adela; compradora inicial: Matilde. Precio total de compraventa: 450.000 €.
• Pagos a cuenta (sept.–oct. 2015): la compradora realizó varios pagos parciales entre el 29/09/2015 y el 13/10/2015 (10.000 €, 500 €, 500 €, 4.000 €, 15.000 €, 15.000 €, 82.000 € y 36.000 €), que sumaron 148.000 €. Además, desde el 01/11/2015 debía ingresar las cuotas hipotecarias en la cuenta de la vendedora hasta la elevación a escritura (cláusula sexta). Por tanto, era obligación esencial del comprador cancelar el saldo de un segundo préstamo hipotecario que gravaba la finca antes del 14/05/2016 y gestionar la subrogación en la primera hipoteca.
• 14/10/2015 – Entrega de posesión: la vendedora entrega llaves y posesión; la compradora se instala y explota el negocio de hípica en la finca.
• Calendario de escrituración y cargas: se fijó el 14/05/2016 para otorgar escritura (cláusula cuarta). Para esa fecha la compradora debía cancelar el segundo préstamo hipotecario y gestionar la subrogación en el primero. La cláusula quinta prevé que, si no se cancelaba el segundo préstamo antes del 14/05/2016, la vendedora podía resolver el contrato, «quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada». (El pacto tercero contemplaba, además, consecuencias simétricas por no entregar libre de arrendatarios o por no poner el diferencial del precio en la fecha de entrega de llaves.)

Por tanto, la cláusula resolutoria es clara: si el comprador no cancelaba la hipoteca en plazo, la vendedora podía resolver “quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada”.

• 19/02/2016 – Cesión contractual: se cede el contrato a Serafina, quien asume todas las obligaciones de la parte compradora.
• Incumplimiento y requerimiento: no se canceló el segundo préstamo ni se formalizó la subrogación antes del 14/05/2016 (la subrogación que las partes habían convenido no fue aceptada por la entidad bancaria). El 26/05/2016 la vendedora requiere notarialmente y da por resuelto el contrato; la compradora acepta la resolución con efectos 14/05/2016, condicionando la devolución de la finca a recibir 148.000 €.
• Procedimiento judicial:
  • 17/03/2017: la vendedora demanda en vía judicial.
  • 24/04/2018 – 1ª instancia: estima íntegramente la demanda: resolución, restitución de la finca y pérdida de lo entregado.
  • 19/02/2020 – AP Barcelona (Secc. 19ª): revoca parcialmente: declara la resolución, pero ordena devolver 148.000 € a la compradora con intereses del art. 576 LEC.
  • 18/09/2025: el Tribunal Supremo confirma la de primera instancia: ante el incumplimiento esencial y la cláusula de «quedar saldadas», no procede devolver las cantidades anticipadas.

Cláusula resolutoria: “partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar”

¿Qué dice el Tribunal Supremo? Doctrina aplicable al caso en que el comprador no cancela la hipoteca en compraventa de inmueble, pactado en contrato.

Interpretación de las cláusulas contractuales

• Regla literal (art. 1281 CC): cuando las cláusulas son claras, debe estarse a su sentido literal.
• Interpretación sistemática (art. 1285 CC): el contrato se interpreta como un todo; las dudas se despejan conforme al conjunto de pactos.
• Regla de cierre (art. 1289 CC): solo si persisten dudas tras aplicar los criterios anteriores, se acude a la regla de mayor reciprocidad.

Aplicación al caso

• La cláusula “quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada” opera como consecuencia pactada para el incumplimiento esencial del comprador (no cancelar la hipoteca en plazo).
• Dado que la posesión se entregó al comprador antes de la escritura y faltaba por cumplir la cancelación/subrogación, la única obligación pendiente era del comprador. Si incumple, la resolución no conlleva restituciones cruzadas, sino que cada parte queda saldada: el comprador no puede exigir la devolución de las cantidades entregadas.
• La Audiencia Provincial aplicó indebidamente el art. 1289 CC (reciprocidad), pues no había duda interpretativa: la literalidad y el contexto del contrato conducían a la solución confirmada por el Supremo.

Conclusión doctrinal: ante una cláusula clara como la analizada, el vendedor puede resolver y retener lo entregado a cuenta si el comprador incumple una obligación esencial expresamente prevista (p. ej., cancelar una hipoteca).

Clave de la decisión: ¿qué significa “quedar saldadas” cuando el comprador no cancela hipoteca en compraventa?

El Supremo explica que, puesta en relación con la estructura del contrato (entrega anticipada de la posesión, pagos a cuenta y obligación pendiente y esencial de cancelar la hipoteca), la expresión “quedar saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada” significa que no cabe exigir devoluciones ni compensaciones adicionales si el incumplimiento es de la compradora, y no un incumplimiento mutuo de comprador y vendedor.

Consecuencia práctica: el comprador no puede recuperar lo entregado a cuenta si incumple la obligación esencial de cancelar la hipoteca en el plazo pactado.

Impacto práctico de esta Sentencia del Tribunal Supremo en compraventas inmobiliarias en Málaga (Andalucía), cuando el comprador no cancela la hipoteca

Para vendedores

• Cláusula resolutoria expresa: incluya un pacto claro que precise la obligación esencial del comprador, el plazo y la consecuencia (“quedarán las partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada”).
• Entrega anticipada de posesión: si se prevé antes de la escritura, refuerce garantías (p. ej., cláusula penal, depósito escrow, aval bancario, seguro de caución) y asigne gastos. De ese modo, el vendedor permite entregar la posesión anticipada con un mecanismo claro de liquidación en caso de incumplimiento del comprador. Aporta seguridad jurídica si el contrato expresa que, ante el incumplimiento, quedan saldadas las relaciones sin devoluciones.
• Cargas hipotecarias: detalle si el comprador cancela o se subroga, y cómo se instrumenta el pago a la entidad.
• Evidencia del incumplimiento: documente requerimientos (burofax/notarial) y fechas.

Para compradores

• Capacidad financiera: verifique con su banco la viabilidad real de cancelar/subrogar antes del plazo pactado. Si no se está seguro de obtener financiación o de poder cancelar, debe pactarse una condición suspensiva o un calendario realista.
• Evite ambigüedades: si la devolución de cantidades queda condicionada a su cumplimiento, comprenda que podría perder lo entregado.
• Temporalidad de la posesión: si entra antes de la escritura, asuma que incumplir puede implicar no recuperar el dinero entregado y tener que desalojar.

La cancelación hipotecaria en plazo suele ser obligación esencial del comprador en muchos contratos.

Cómo blindar la cláusula resolutoria en una operación de compraventa inmobiliaria, para el caso de que el comprador no cancela la hipoteca

1. Identifique la obligación esencial (p. ej., “cancelación del préstamo hipotecario X antes del DD/MM/AAAA”), expresando plazos concretos y consecuencias inequívocas. Otras posibles obligaciones esenciales en una compraventa: precio, financiación, cancelación de cargas, obtención de licencias, etc..
2. Prevea la resolución expresa por incumplimiento de esa obligación. Evite cláusulas genéricas que remitan a “reciprocidad” si lo que se quiere es desincentivar el incumplimiento del comprador.
3. Defina el efecto liquidatorio con claridad: «quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada». Si se quiere, añadir: «la compradora perderá las cantidades entregadas a cuenta».
4. Conexión sistemática:
   • relaciónelo con la entrega anticipada de la posesión y los pagos a cuenta;
   • especifique que lo entregado compensa el uso/ocupación y los riesgos asumidos por el vendedor.
5. Prueba y notificaciones:
   • fije plazo, hora y notaría;
   • prevea acta notarial de incomparecencia/incumplimiento;
   • detalle la cuenta para cargos/abonos.
6. Evite ambigüedades:
   • no mezcle con arras si lo que se regula es una resolución por incumplimiento;
   • si se desea además una cláusula penal (art. 1152 CC), sepárela y cuantifíquela.

Relación con las arras y otras figuras

• Arras penitenciales (art. 1454 CC): precio de desistimiento. No son una “saldadura” por incumplimiento, sino un derecho de arrepentimiento. Si se pactan arras penitenciales, rigen sus efectos (pérdida/devolución doble), no los de una cláusula de “quedar saldadas”. Las arras (art. 1454 CC) permiten desistir pagando una penalización. Por contra, la cláusula resolutoria sanciona el incumplimiento de una obligación esencial y puede implicar la pérdida de lo entregado.
• Arras confirmatorias: anticipo del precio; en caso de incumplimiento opera el art. 1124 CC (cumplir o resolver con indemnización probada), salvo que exista cláusula penal.
• Cláusula penal (arts. 1152 y ss. CC): suma tasada por incumplimiento, compatible (si se pacta) con una cláusula resolutoria, pero conviene regular su acumulación o exclusión para evitar duplicidades.

Conclusión

Si el contrato de compraventa identifica una obligación esencial (cancelar la hipoteca), prevé la resolución por su incumplimiento y establece que las partes “quedan saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada”, el vendedor puede resolver y retener lo entregado a cuenta. La clave está en redactar bien la cláusula, coherente con el resto del contrato y con prueba sólida del incumplimiento.

En Pérez Parras Economistas y Abogados diseñamos y revisamos sus contratos de compraventa para que no haya sorpresas: definimos obligaciones esenciales, fijamos efectos de incumplimiento y, si conviene, articulamos garantías adicionales (penales, escrow, etc.).

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