El contrato de gestión hotelera: Si eres el propietario de un hotel, o si estás pensando en comprar un alojamiento hotelero, tendrás que meditar sobre el modelo de explotación de negocio que realizarás.

La concentración empresarial en el sector turístico irrumpió con fuerza años atrás, y en el sector hotelero surgieron las cadenas hoteleras, que agrupaban bajo una marca toda una serie de hoteles.

En ese sentido, existen diferentes modalidades para integrar hoteles en una cadena hotelera:

1. El empresario titular de la cadena hotelera es el propietario del hotel (del alojamiento). En este caso, el inconveniente es que se debe disponer de suficientes fondos para adquirir y mantener el inmueble hotelero.
2. El titular de la cadena hotelera arrienda el alojamiento hotelero (el inmueble), mediante un contrato de arrendamiento de local de negocio (se arrienda únicamente el inmueble destinado a hotel), o bien a través de un contrato de arrendamiento de negocio (en este caso se arrienda el inmueble y todas sus pertenencias, instalaciones y enseres), contratándose en este caso no sólo el inmueble, sino todo lo necesario: un negocio hotelero montado y preparado para funcionar desde el primer momento.En este caso, la cadena hotelera integra el hotel en su estructura de negocio, gestionando el alojamiento en su propio nombre, y asumiendo el riesgo de los resultados que pueda obtener, a cambio del pago de una cantidad en concepto de alquiler.

3. La cadena hotelera actúa como franquiciador, asumiendo la dirección económica y comercial de la franquicia, así como la publicidad de la marca, y los empresarios propietarios de los alojamientos hoteleros los explotan bajo la dirección del franquiciador, y bajo la marca, a cambio de una contraprestación.El franquiciado gestiona su alojamiento hotelero bajo su propio riesgo, aunque bajo la dirección de la cadena hotelera. Pero, quien correo el riesgo de la gestión es el franquiciado, y no la cadena hotelera.

4. Los hoteles pueden integrarse en la cadena hotelera mediante un contrato de gestión hotelera, que es el que definiremos en este artículo. En este tipo de contrato, el titular de la cadena hotelera gestiona el hotel en nombre y por cuenta del propietario del inmueble (del hotel), a cambio de una contraprestación.Quien corre el riesgo, en este caso, es el propietario del hotel (del inmueble), que no se implica en la gestión del hotel porque no quiere, o no puede por falta de conocimientos.

El contrato de gestión hotelera permite a las cadenas hoteleras integrar hoteles en su negocio, mediante la gestión de inmuebles hoteleros de los que no son propietarios, pero tienen el conocimiento de gestión del negocio hotelero.

El contrato de Gestión Hotelera

El contrato de gestión hotelera no está regulado en nuestro ordenamiento jurídico. Es un contrato mercantil entre dos empresarios.

Pero en el contrato de gestión hotelera, la cadena hotelera tiene un interés propio y personal en que el hotel se gestione correctamente, para que esté adecuadamente integrado en la cadena hotelera, ya que una gestión inadecuada dañaría la imagen de la propia cadena hotelera. Pero en este contrato de gestión, a diferencia de otros contratos, la cadena hotelera no recibe instrucciones de gestión del hotel, del propietario del inmueble, que no interfiere en dicha gestión.

En cuanto a la duración del contrato de gestión hotelera, suele ser un contrato de larga duración (10 años), con períodos de prórrogas sucesivas pactadas de menor duración (por ejemplo 5 años), si ninguna de las partes comunica a la otra su intención de continuar vinculado por dicho contrato, y con antelación suficiente (al menos un año, típicamente). Es habitual pactar, además, el derecho de preferencia del gestor ante el propietario del alojamiento hotelero, al finalizar el contrato, si éste desea pactar un nuevo contrato de arrendamiento del hotel, o un contrato de gestión.

También puede el gestor hotelero renunciar al contrato de gestión (renuncia del mandatario del art. 1736 del Código Civil), siempre que se lo comunique con antelación suficiente al propietario del alojamiento.

El contrato de gestión hotelera suele ser un contrato a largo plazo (unos 10 años), que se renueva por períodos de varios años (por ejemplo, unos 5 años), y que conlleva la indemnización del gestor, si el propietario decide extinguirlo con antelación.

¿Y qué ocurre con el gestor hotelero si el propietario del inmueble desea venderlo?

Normalmente, en el contrato de gestión hotelera, el propietario del inmueble sólo puede revocar la actuación y facultades del gestor hotelero contratista si el propietario decide vender el alojamiento (el hotel).

En ese caso, se suelen pactar además las siguientes reglas:

1. El propietario debe comunicar al gestor hotelero su intención de vender el inmueble, revocando su contrato de gestión, y preavisándole con antelación suficiente (por ejemplo, varios meses), otorgándole al gestor un derecho de adquisición preferente.
2. Si el gestor no quiere ejercer el derecho de adquisición preferente, entonces el propietario, normalmente, tendrá que indemnizarle por el lucro cesante, esto es, por las remuneraciones/ganancias dejadas de percibir desde el momento de la venta del inmueble hasta el período de finalización del plazo acordado en contrato con el gestor.

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