Nos planteaba un cliente que había vendido su propiedad en Málaga la siguiente consulta: ¿Tengo que devolver las arras al comprador que no ha obtenido financiación de mala fe?. El motivo de la consulta era porque en el contrato de arras constaba una cláusla de resolución, típica en dichos contratos, por la que si el comprador no obtenía la financiación que necesitaba para poder completar la compraventa, podía resolver el contrato y obtener de vuelta las arras ya pagadas y entregadas al vendedor.

En ese sentido, hay que tener en cuenta que el contrato de arras es un acuerdo crucial en cualquier operación de compraventa de inmuebles. Sin embargo, ¿qué ocurre si el comprador no consigue la financiación prometida, y hay indicios de que actuó de mala fe? En este artículo, vamos a analizar este caso desde el punto de vista jurídico, basándonos en la situación real que llegó a nuestro despacho jurídico.

El contrato de arras y la obligación de obtener financiación

Cuando se firma un contrato de arras en una compraventa, el comprador suele comprometerse a obtener la financiación necesaria para completar la operación. Este acuerdo funciona como una garantía: si el comprador no puede conseguir el préstamo hipotecario, la posibilidad de recuperar las arras depende de las condiciones y, sobre todo, de la buena fe de las partes implicadas.

En el caso que nos ocupa, nuestro cliente, un vendedor de vivienda, firmó un contrato de arras con unos compradores que se comprometieron a obtener la financiación requerida. Sin embargo, poco tiempo después, los compradores notificaron que el banco les había denegado la solicitud. Al revisar el proceso con detenimiento, nuestros abogados expertos en compraventas y Derecho Inmobiliario detectó que la solicitud a la entidad bancaria no se había presentado con la diligencia esperada y que, de hecho, estaba condicionada por términos que dificultaban seriamente la posibilidad de obtener el préstamo. Esta situación lleva a la cuestión clave: ¿se puede argumentar que los compradores actuaron de mala fe?. ¿Tiene en dicho caso el vendedor que devolver las arras comprador que no ha obtenido la financiación?

En concreto, la cláusula en disputa que ambas partes, compradores y nuestro cliente vendedor acordaron en el contrato de arras era del siguiente literal:

“La aplicación de esta estipulación queda supeditada a la obtención del correspondiente préstamo hipotecario por la parte COMPRADORA. Si llegado el plazo máximo establecido no se ha podido firmar la Escritura de Compraventa entre las partes por dicho motivo, este contrato quedará resuelto, produciéndose la devolución de la señal, sin que ninguna de las partes pueda reclamar cantidad alguna. Siempre que la parte compradora justifique mediante certificado bancario la denegación de dicho préstamo.”

Devolver las arras al comprador que no ha obtenido financión de mada fe. Concepto de mala fe en la compraventa de inmueble

El punto central del conflicto es si corresponde devolver las arras al comprador que no ha obtenido financiación, o si, por el contrario, el vendedor puede retenerlas debido a una actuación de mala fe. En derecho español, la mala fe se define como la intención de obrar con engaño o sin la honradez que se espera en las relaciones contractuales. Esto implica que la parte afectada puede tomar medidas legales si logra demostrar que hubo intención de incumplir o manipular los términos del contrato.

En nuestro caso, los compradores presentaron una solicitud de préstamo hipotecario con condiciones que, a todas luces, resultaban inaceptables para la entidad financiera. Por ejemplo, solicitaban una financiación al 100% del valor de la vivienda sin aportar garantías adicionales ni demostrar solvencia económica suficiente. Esta solicitud tan desfavorable hizo sospechar que los compradores nunca tuvieron la intención real de obtener la financiación de forma adecuada. De ser así, estaríamos ante un incumplimiento de las obligaciones pactadas por mala fe.

Es importante mencionar que en un contrato de arras, si el incumplimiento de la financiación se debe a la negligencia o mala fe del comprador, el vendedor tiene derecho a retener la cantidad entregada en concepto de arras. La jurisprudencia española ha tratado diversos casos similares, subrayando la importancia de analizar cada situación de manera específica.

Cuaderno con texto “Earnest Money” sobre fondo financiero y gráfico de puntuaciones. Devolver arras al comprador de mala fe.

El comprador debe actuar de buena fe al solicitar financiación tras firmar un contrato de arras.. La redacción del contrato de arras puede ser además una gran ayuda a la hora de defender la situación. Acompáñate de abogados expertos en compraventas de inmuebles en Málaga y Nerja.

Pruebas y argumentos legales para demostrar la mala fe del comprador, y evitar devolver las arras al comprador que no ha obtenido financiación de mala fe

Para resolver una disputa sobre la obligación de devolver las arras al comprador que no ha obtenido financiación, es esencial aportar pruebas contundentes de la actuación de mala fe. En nuestro caso, se llevaron a cabo las siguientes acciones:

  1. Análisis del contrato de arras: El contrato establecía de manera implícita que los compradores debían hacer todos los esfuerzos razonables para obtener la financiación necesaria. Ese es el objétivo de incorporar una claúsula como es la de obtención de financiación por parte del comprador del inmueble para que se puede llevar a cabo la operación de compraventa. El incumplimiento de esta cláusula podría considerarse un acto de mala fe si se demuestra que los compradores no actuaron con la diligencia debida, sino que ellos mismos, los compradores, frustaron la obtención de financiación por la forma y las condiciones bajo las que lo solicitaron.
  2. Examen de la solicitud de financiación: Se comprobó que los compradores realizaron una única solicitud con términos altamente restrictivos (solicitaron el 80% del valor del inmueble como crédito hipotecario a la entidad bancaria) y sin posibilidad real de éxito. No intentaron buscar alternativas ni presentar documentación adicional que pudiera mejorar las condiciones del préstamo, ni solicitar dicho préstamo hipotecario a la entidad bancaria bajo parámetros con el que se pudiera haber concedido por ésta.
  3. Comportamiento posterior a la denegación: Tras la negativa del banco, los compradores no mostraron interés en explorar otras opciones de financiación, como ajustar los términos de la solicitud o acudir a otra entidad financiera. Este hecho refuerza la teoría de que no estaban interesados en cumplir con el contrato desde el principio. Y aún peor, un par de meses después de resolver el contrato de compraventa con nuestro cliente, obtuvieron otro préstamo hipotecario con una entidad bancaria diferente que destinaron a la compra de una vivienda diferente a la de nuestro cliente.

En resumen, nuestro argumento se basa en que las partes obligadas no cumplieron con las condiciones pactadas en el contrato, condiciones que deben interpretarse conforme a las normas de la buena fe contractual, tal como establece el artículo 1258 del Código Civil. La doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, la sentencia del 22 de marzo de 1994) definen la buena fe como la necesidad de comportarse de manera justa, adecuada y realista para lograr el objetivo del contrato, abarcando incluso aquellas obligaciones implícitas que son esenciales para su cumplimiento.

La buena fe contractual a la que se refiere el precepto es objetiva, lo que implica actuar con honestidad y justicia, a diferencia de una interpretación subjetiva basada en las creencias personales o intenciones internas. Esto ha sido subrayado por el Tribunal Supremo en sentencias como las de 22 de octubre de 1991 y 26 de octubre de 1995.

En este caso concreto, los compradores solicitaron una financiación con la certeza de que no sería aprobada, lo que provocó deliberadamente la frustración de la operación. Tal conducta no se ajusta al espíritu del contrato ni a la buena fe exigida, impidiendo la devolución de las arras. Además, poco tiempo después, los compradores obtuvieron financiación para comprar otro inmueble distinto, lo que refuerza la conclusión de que podrían haber destinado esos recursos a cumplir con el contrato original,y adquirir el inmueble que nuestro cliente les vendía.

Consejos para protegerse en contratos de arras y evitar conflictos

La experiencia de nuestro cliente pone de manifiesto la necesidad de ser meticuloso a la hora de redactar un contrato de arras. Aquí algunos consejos prácticos:

  • Redactar cláusulas claras sobre la financiación: Es vital especificar de forma detallada las obligaciones del comprador para obtener el préstamo. Incluye términos que aseguren que el comprador hará esfuerzos razonables y múltiples intentos para conseguir la financiación.
  • Exigir documentación justificativa: En caso de denegación del préstamo, el comprador debe demostrar que ha hecho todo lo posible para obtenerlo. Esto puede incluir cartas de rechazo de varias entidades bancarias y evidencia de las condiciones de solicitud.
  • Consultar con un abogado especializado: Antes de firmar un contrato de arras, es recomendable contar con el asesoramiento de un experto en derecho inmobiliario. Esto ayudará a prevenir malentendidos y protegerá los derechos de ambas partes. El despacho Pérez Parras Economistas y Abogados cuenta con abogados expertos en compraventa de inmuebles con más de 15 años de experiencia.

En decir, la devolución de las arras en un contrato de compraventa es un tema delicado que depende en gran medida de la buena o mala fe de los involucrados. Si puedes demostrar que el comprador no actuó con la diligencia necesaria o que intentó frustar la concesión del préstamo hipotecario actuando de mala fe, no tienes como vendedor que devolver las arras a dicho comprador de mala fe.

CONCLUSION: Interpretar que la obligación de los compradores de un inmueble en una operación de compraventa se satisface simplemente con la solicitud de un préstamo, sin importar las condiciones asociadas, desvirtuaría completamente la cláusula contractual en disputa y la dejaría sin efecto. Esto permitiría a los obligados cumplir formalmente con la condición mediante una solicitud superficial de préstamo hipotecario, sin tener en cuenta su viabilidad. Esta interpretación claramente no refleja la intención de las partes al firmar el contrato contrato de arras, entiendo nuestro cliente, el vendedor, que los compradores solicitarían el préstamo hipotecario bajo una condiciones razonables de mercado.

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