Son muchos los clientes que nos consultan como abogado compraventa Málaga: diferencia entre valor catastral y valor de mercado de compraventa de inmueble.

Dicha cuestión fue el objeto del asunto dimirido por la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de Enero de 2024.

En dicho procedimiento, un conocido grupo empresarial del sector de la automoción impugna la desestimación de un recurso de alzada que interpone frente a la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, frente a la desestimación de la reclamación económico-administrativa que presentó contra la valoración catastral de un inmueble ubicado en Madrid, con un valor de mercado superior a los 85 millones de euros y un valor catastral de más de 42 millones de euros.

Los antecedentes de este caso son:

• en el año 2012, se presentó ante Catastro declaración de demolición de la edificación existente en la parcela en cuestión, de más de 150 mil metros cuadrados, para inscribir la nueva situación del inmueble.
• La Agencia Tributaria de Madrid acordó la inscripción de la alteración catastral producida por la demolición de la edificación existente, fijándose un nuevo valor catastral de más de 42 millones de euros, correspondiente íntegramente al suelo.
• Recurrió la propietaria del terreno que en la resolución de la Agencia Tributaria de Madrid se había modificado la superficie de la parcela, así como el método de valoración catastral usado, habiendo sido sobrevalorada en su valor catastral en relación con el valor de mercado del suelo industrial en dicha calle, siendo ambas cuestiones desestimadas por la Administración. Alegaba la propietaria del terrano que en el año 2012 la valoración catastral total era de 29.572.735 euros, de los ue 19.715.175 euros correspondían al suelo y 9.857.578,50 euros a la construcción, argumentando que la simple demolición de un edificio no podía provocar el incremento del valor del suelo a 42.582.680,00 euros en Catastro.
• Contra la fijación de valor catastral de 42.582.680,00 euros interpuso la propietaria del inmueble recurso de alzada contra la resolución del Tribunal Económico-Adminsitrativo Regional de Madrid, que fue desestimada por silencio administrativo y, frente ello, el precitado recurso contencioso administrativo, en vía judicial. Y lo que la demandante solicitaba era la nulidad de la valoración de la parcela efectuada por Catastro por no ajustarse al valor de mercado, así como que se estableciera en Sentencia que el valor de mercado del inmueble es el fijado en el momento de la venta a terceros. Además, se solicitaba la nulidad de los recibos del IBI emitidos y la liquidación del IIVTNU efectuada, por estar basados en un valor catastral nulos e inconstitucionales.

Afirmaba la propietaria del inmueble que si el valor catastral de la parcela se había fijado por Catastro en 42.582.680,00 euros en 2013, entonces el valor de mercado del inmueble debía ser el doble, 85.165.360,00 euros, por considerar la demandante que el valor catastral es el 50% del valor de mercado. Y afirmaba la demandante que en 2016 vendió dicho inmueble por valor de 15.000.000,00 euros, siendo por lo tanto ese su valor de mercado, alegando que el valor de mercado que Catastro estableció para el inmueble fue de 85.165.360,00 euros, pero que el valor de mercado real fue, en la operación de compraventa del inmueble y en base a las tasaciones realizadas al efecto de 15.000.000,00 euros, existiendo por lo tanto una importantísima diferencia de más de 70.000.000,00 euros entre ambos valores de mercado calculados, siendo por lo tanto la determinación del valor castatral que la Administración había realizado del inmueble, errónea, encontrándose 27.000.000,00 euros por encima del valor de mercado.

Combatía de ese modo, la demandante, que se hubiera liquidado el IIVTNU (o plusvalía)por la venta realizada sobre un valor catastral de la parcela por importe de más de 42 millones de euros, lo que arrojó la cantidad a pagar por el impuesto de 7.502.197,92 €, lo que suponía una cantidad de más de la mitad del valor de venta del inmueble, mientras que si el IIVTNU se hubiera basado en el valor de mercado de la parcela (valor de venta), entonces el impuesto a pagar hubiera sido tan sólo de 2.510.820,00 €.

La Plusvalía es un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana objeto de una transmisión o constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre dichos terrenos. La base imponible de la Plusvalía se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral del suelo

Pero, ¿es el valor de mercado de un inmueble el fijado en el momento de la venta a terceros?

Establece el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio,  por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, en su artículo 23.2, apartado segundo, que “el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual pueda venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden del Ministerio de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase”.

Igualmente, alegaba la demandante que el valor catastral no sólo debe ser inferior al valor de mercado, sino que puede alcanzar, como máximo, el 0,5% del valor de mercado conforme a la Orden de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM, que habrían establecido un coeficiente de relación de mercado (RM) de 0,5.

El valor catastral de un inmueble, como valor administrativo que es, no puede superar el valor de mercado del inmueble. De ese modo, se evitan posibles prácticas fraudulentas, como sería vender un inmueble con precio de venta limitado administrativamente por encima de su valor, y se evita que la carga fiscal soportada por el propietario de un inmueble sea injusta.

Jurisprudencia de la Audiencia Nacional: Abogado compraventa Málaga: diferencia entre Valor catastral y valor de mercado de compraventa de inmueble

Pero aclara la Audiencia Nacional en Sentencia de noviembre de 2014 que, para examinar la naturaleza del valor catastral hay que estar al artículo 23.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004:

“2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.”.

Y aclara en dicha Sentencia la Audiencia Nacional que el valor del bien es el que constituye la base imponible del impuesto de transmisión, y que tal valor del bien viene determinado por el fijado como valor catastral. Es, por tanto, el valor catastral una valoración de un bien relevante a efectos jurídicos, que se lleva a cabo de manera preestablecida por las normas jurídicas, operando dicha valoración catastral como base imponible del IBI en cuanto que refleja el valor del bien. No pudiendo exceder el valor catastral asignado al bien del valor de mercado.

Además, aclara la Audiencia Nacional en su Sentencia que, si bien la demandante, para justificar que el valor catastral excede al de mercado, argumenta que la escritura de compraventa es la que mejor plasma el precio de mercado del inmueble, y se remite al informe de tasación aportado al procedimiento, ello no es correcto.

Es decir, la Audiencia Nacional detalla en su Sentencia que identificar el valor de mercado con el precio que se refleja en la escritura de compraventa de las parcelas objeto de valoración no es correcto, ni es obligado: porque, una cosa es el precio que ambas partes, comprador y vendedor, fijen en la escritura de compraventa, y sobre cuya determinación de valor de compraventa pueden influir muchos factores ahenos al valor real de la finca, como puede ser cualesquiera acuerdos accesorios o complementarios entre los contratantes  no reflejados en el contrato de compraventa, y otra bien distinta es la valoración de mercado del inmueble, que tiene que obedecer en todo caso a criterios objetivos y generalizables.

La Audiencia Nacional rechaza que se pueda identificar el valor de mercado con el precio que se refleje en la escritura de compraventa, porque una cosa es el precio que ambas partes fijen en la escritura de compraventa, precio en el que pueden influir muchos factores ajenos al valor real que tenga la finca, y otra bien distinta es el valor de mercado del inmueble, que tiene que ajustarse a criterios objetivos y generalizables.

CONCLUSION: el valor catastral del inmueble no puede venir determinado por el precio de la venta fijado en el contrato de compraventa

Es decir, la Audiencia Nacional rechaza que se pueda identificar el valor de mercado con el precio que se refleje en la escritura de compraventa, porque una cosa es el precio que ambas partes fijen en la escritura de compraventa, precio en el que pueden influir muchos factores ajenos al valor real que tenga la finca, y otra bien distinta es el valor de mercado del inmueble, que tiene que ajustarse a criterios objetivos y generalizables.

Y reafirma la Audiencia Nacional en esta Sentencia su doctrina sobre la valoración fiscal de los inmuebles en base al artículo 23.2 del Real Decreto 1020/1993, que establece que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual pueda venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden del Ministerio de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

Y aclara la Audiencia Nacional en su Sentencia que el factor RM al que alude el demandante, no obliga a la mitad del valor mercado ya que la ley exige que el valor catastral no supere al valor del mercado, de modo que una vez aplicadas las normas técnicas de la ponencia de valores, se aplica el coeficiente RM con el fin de ajustar el valor resultante al valor del mercado, con el efecto de que el valor resultante no tiene por qué calcularse en la mitad del valor del mercado, sino que se trata de aproximar el valor fijado para el posterior cálculo de la liquidación tributaria con la realidad inmobiliaria.
Es decir, el coeficiente RM complementa la fórmula técnica para adaptar el valor resultante al valor de mercado, y dicho coeficiente RM no se aplica sobre el valor de mercado, sino sobre los valores individualizados resultantes de la Ponencia de Valores. Y una vez hecha esa aplicación es cuando se ha de tener en cuenta el límite de que el valor catastral no exceda del valor de mercado.

Abogado Compraventa Málaga: diferencia entre Valor catastral y valor de mercado de compraventa de inmueble: en definitiva, la Audiencia Nacional rechaza que el valor de mercado pueda identificarse con el precio que se fije en la escritura de compraventa de las parcelas objeto de valoración, porque una cosa es el precio que fijen ambas partes en una escritura de compraventa, sobre lo que pueden influir muchos factores ajenos al valor real de la finca, y otra muy diferente el valor de mercado del inmueble, que debe obedecer siempre a criterios objetivos y generalizables. Siendo por ello que, el valor catastral de un inmueble no puede venir determinado por el precio de la venta fijado en el contrato de compraventa.

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