Dado que en el Despacho  Pérez Parras Economistas y Abogados actuamos como abogados en numerosas compraventas de clientes españoles y extranjeros en toda Málaga y Nerja, e incluso en el resto de Andalucía, nos contactó recientemente una persona por una compraventa inmobiliaria de villa como cuerpo cierto, sin asesorarse de abogado en el proceso de compraventa, y que le estaba generando grandes problemas la operación de compraventa y el inmueble que pretendía adquirir.

En concreto, el comprador había firmado un contrato privado de compraventa de una villa de segunda mano, y en dicho contrato se había acordado que él compraba la villa como cuerpo cierto. En el contrato se contemplaba la posibilidad de inspeccionar la villa con anterioridad a la firma de escritura pública de compraventa, para ver el estado de la vivienda así como de sus instalaciones. Y, si bien en la primera visita previa a la firma del contrato de compraventa no se advirtió ningún problema en el inmueble, en la visita tras la firma del contrato de compraventa se observaron problemas de humedades en la planta baja y algunas grietas en paredes.

Problema: el comprador ahora no quiere seguir adelante con la compra de la villa, que supera los dos millones de euros, lo que permite al comprador no europeo obtener su ventajoso permiso de residencia en España para inversor inmobiliario (Golden Visa), y se pregunta hasta qué punto está obligado a seguir adelante por haber firmado un contrato privado, en el que se hace constar que adquiere el inmueble como cuerpo cierto.

¿Y qué significa comprar como cuerpo cierto?

La compraventa inmobiliaria a precio alzado o de cuerpo cierto, regulada en el artículo 1471 del Código Civil español, se diferencia de la llevada a cabo por unidad de medida o número, en que en ésta última una sencilla operación aritmética arroja el precio total de lo vendido, frente a la compra como cuerpo cierto, en la que se paga un precio unitario, en su totalidad, por un inmueble, lo que se conoce como precio conjunto y alzado, y al que no le afectan las modificaciones de medida. Es decir, en la venta a cuerpo cierto el precio no se pacta por unidad de medida, sino de forma alzada, de modo que un aumento o disminución de los metros comprados no provocará una variación en el precio expresado en contrato.

Ya nuestro Tribunal Supremo en el año 2000, y siguiendo a otra sentencia anterior del año 1979, establecía que un inmueble es vendido como cuerpo cierto, cuando es vendido por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas. De modo que, para la determinación del objeto vendido no es precio determinar sus dimensiones y, aunque se haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituye tan solo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto.

Comprar como cuerpo cierto un inmueble implica que si finalmente varía el número de metros con respecto a los especificados en el contrato, el precio de la compraventa no variará.

¿Tengo que seguir adelante con la compraventa inmobiliaria de villa cuerpo cierto?

Debemos fijarnos, en primer lugar, en lo que establece el artículo 1471 del Código Civil español:

“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato”

Por tanto, se da por hecho que se quiso comprar y vender todo lo que se comprende dentro de los linderos, y por un precio global.

Pero hay que tener que presente que “cuerpo cierto” no incluye ni se refiere a las condiciones de seguridad o habitabilidad del inmueble (defectos de acabado, impermeabilidad, estanqueidad, etc) sino que se vincula únicamente con el concepto de la superficie del inmueble que se adquiere. Así, el inmueble está definido como un cuerpo delimitado por sus límites constructivos (especialmente por sus muros) y se establece un precio de compra a tanto alzado, es decir, un precio único, no por unidad de medida, pues el precio no se concreta por metro cuadrado.

En este tipo de compraventa a cuerpo cierto se sobrentiende que el comprador ha tenido la oportunidad de visitar el inmueble y ha verificado su superficie real y ha aceptado tanto dicha superficie como el precio acordado por la totalidad del inmueble.
Pero, justamente, esta es la conclusión principal en relación con la consulta del cliente: comprar a cuerpo cierto supone que el cliente ha verificado la superficie real de lo que compra, pero no ha tenido por qué verificar el resto de condiciones del inmueble.

Si se compra como cuerpo cierto un inmueble, sí se puede resolver el contrato de compraventa privado si se observan deficiencias graves en el inmueble, posterior a la firma del contrato de compraventa.

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