Incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública: consecuencias y soluciones en Málaga, Nerja y la Costa del Sol

En compraventas inmobiliarias es habitual firmar primero un contrato privado (arras) y después acudir a notaría. El problema aparece cuando se supera la fecha pactada y no se firma la escritura. En ese escenario, puede existir incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública (vendedor no firma escritura en plazo) y las consecuencias económicas pueden ser relevantes, especialmente si el contrato contempla arras penitenciales.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección 6ª, Sentencia 34/2023, de 13 de febrero; ROJ: SAP C 240/2023) refuerza un criterio práctico: el retraso imputable al vendedor en la firma notarial puede justificar la resolución del contrato y la aplicación del artículo 1454 del Código Civil, incluso aunque el comprador hubiera recibido la posesión o las llaves con anterioridad.

Como abogados especialistas en Derecho Inmobiliario y compraventa de inmuebles en Málaga, Nerja y la Costa del Sol, les exaplicamos cómo identificar el riesgo, qué documentación conviene reunir y qué pasos suelen funcionar mejor para proteger su posición.

Resumen rápido

• Si el vendedor no comparece en notaría (o no puede firmar por causas que controla) dentro del plazo pactado, puede haber incumplimiento contractual.
• Con arras penitenciales, el art. 1454 CC puede implicar devolución duplicada cuando el incumplimiento sea del vendedor.
• La entrega de posesión/llaves puede ser un indicio de intención de cumplir, pero no neutraliza por sí sola un retraso relevante si el plazo se pactó y se ha rebasado.

Para ampliar, consulte la guía del Notariado para comprar una vivienda.

Checklist legal antes de firmar arras y acudir a notaría (Málaga, Nerja y Costa del Sol).

Marco jurídico esencial: escritura pública, plazo y colaboración (art. 1279 CC)

En la práctica, el contrato privado vincula a las partes; sin embargo, la escritura pública es determinante para culminar la operación con seguridad jurídica (inscripción registral, financiación hipotecaria, control de cargas y de capacidad/representación). Es decir, la compraventa puede formalizarse en contrato privado, y puede exigirse escritura.

El artículo 1279 del Código Civil recoge la obligación de otorgar escritura pública cuando sea necesaria o pactada, y permite que una parte exija a la otra la formalización.

¿Cuándo el plazo para notaría se vuelve “crítico”?

Sin necesidad de tecnicismos, el riesgo aumenta cuando:

• Hay fecha cerrada o un plazo breve por motivos claros (hipoteca, mudanza, colegio, visado, inversión).
• El contrato prevé consecuencias expresas por no firmar (resolución, penalización, pérdida/devolución de arras).
• Se aprecia falta de diligencia: silencio, retrasos reiterados, ausencia de documentación, cargas sin cancelar.

Si quiere profundizar en la elevación a público de un contrato privado de compraventa y en sus implicaciones prácticas, puede interesarle este análisis.

¿Cuándo existe incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública?

Suele apreciarse cuando concurren, de forma acumulativa, estos elementos:

• Plazo pactado para otorgar la escritura (o fecha determinada).
• Imposibilidad de firmar por causas imputables al vendedor (p. ej., cargas no canceladas, falta de titularidad formal, documentación esencial no aportada).
• Falta de justificación acreditada (no basta con invocar “trámites” sin soporte documental).

En muchas compraventas en Málaga y la Costa del Sol, el problema no es que “la notaría no dé cita”, sino que la operación llega a notaría sin requisitos previos cumplidos.

Arras penitenciales y artículo 1454 CC: la consecuencia económica típica

En contratos de arras, conviene identificar con precisión el tipo pactado:

• Arras penitenciales (art. 1454 CC): permiten desistir con penalización; si incumple el vendedor, devuelve el doble.
• Arras confirmatorias: anticipo del precio; el remedio suele orientarse a cumplimiento y daños.
• Arras penales: pena por incumplimiento; su aplicación depende del pacto y de la compatibilidad con otras acciones.

Cuando el conflicto gira en torno a la firma en notaría, la calificación de las arras suele ser decisiva. Por eso, ante un bloqueo de firma, la primera tarea es leer el contrato con criterio jurídico.

Aquí lo explicamos con más detalle: arras penitenciales vs. confirmatorias.

Qué la jurisprudencia reciente: la posesión no “cura” el retraso en caso de incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública

La sentencia resulta útil porque centra el análisis en un punto muy frecuente en la práctica:

• Las partes pactan un plazo para escritura.
• Se concede una prórroga.
• El plazo (y la prórroga) se incumplen por vicisitudes del lado vendedor.

El tribunal subraya que la entrega de la posesión (o incluso un contrato de arrendamiento “puente”) puede reflejar voluntad de cumplir, pero no neutraliza el hecho de que el plazo pactado se haya rebasado de manera imputable a la parte que debía facilitar la firma.

Este criterio es especialmente relevante en compraventas con financiación: si la oferta hipotecaria caduca por retrasos, el perjuicio para el comprador puede ser real y medible.

Señales habituales en Málaga/Nerja: por qué no se llega a firmar

Los escenarios típicos (y evitables) que veo con frecuencia:

• Cargas registrales: hipoteca, embargo, afecciones, condiciones resolutorias.
• Titularidad incompleta: herencia no adjudicada, proindiviso sin acuerdo, poderes insuficientes.
• Desajustes Registro/Catastro o falta de coordinación.
• Documentación urbanística o técnica: LPO/licencia, certificados, incidencias de la finca.
• No comparecencia o falta de confirmación para notaría.

En compraventas con comprador extranjero en la Costa del Sol, cualquier retraso se amplifica (vuelos, hotel, mudanza, plazos bancarios).

Si la operación depende de hipoteca, conviene revisar también este escenario: devolver las arras y financiación.

Pruebas y checklist para acreditar el incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública

Si la operación se bloquea, recopilar evidencia temprano marca la diferencia. Lista práctica:

Consejo: si el plazo está cerca de vencer, un requerimiento fehaciente (burofax) suele ser una pieza probatoria clave.

Caso práctico (Nerja): comprador extranjero + hipoteca + carga registral

Supuesto: comprador extranjero firma arras en Nerja con un plazo de 60 días para escritura. El banco aprueba financiación condicionada a firma en fecha determinada. El vendedor se compromete a cancelar una carga registral y aportar certificado de comunidad.

Ocurre lo siguiente:

• La carga no se cancela a tiempo.
• Notaría no puede autorizar escritura.
• Caduca la oferta hipotecaria y el comprador pierde condiciones.

En un caso así, puede configurarse incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública si el obstáculo era controlable por el vendedor y el plazo se pactó como determinante. La estrategia dependerá del contrato (tipo de arras) y de la prueba disponible.

Si la operación dependía de hipoteca, conviene considerar también los escenarios de denegación de financiación bancaria y sus efectos sobre las arras y la resolución del contrato.

En operaciones con comprador extranjero, además de la parte contractual, conviene planificar la vertiente fiscal y documental; vea nuestro servicio para no residentes.

Qué hacer si el vendedor no firma la escritura en plazo (pasos recomendados)

1. Auditar el contrato: tipo de arras, plazos, prórrogas, cláusulas resolutorias, obligaciones previas.
2. Convocar a firma con fecha y notaría (por escrito) y dejar constancia.
3. Requerimiento fehaciente (burofax) si hay riesgo de vencimiento.
4. Consolidar prueba: Registro, notaría, banco, comunicaciones.
5. Elegir estrategia:
   • Cumplimiento (si interesa cerrar la operación).
   • Resolución y reclamación de arras (si la operación es inviable o el plazo era esencial).

En Málaga y la Costa del Sol, donde las operaciones son rápidas y muchas dependen de financiación, este orden de actuación suele minimizar riesgos.

Prevención: cláusulas y prácticas que evitan conflictos en caso de incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública

Para reducir litigios, en arras es recomendable incluir:

• Fecha/plazo de escritura y sistema de convocatoria.
• Prórroga limitada y causas tasadas (con obligación de acreditar gestiones).
• Obligación de cancelar cargas antes de X fecha.
• Documentación mínima exigible (certificados, recibos, representación).
• Consecuencias claras por no comparecer.

Una revisión jurídica previa suele ser la diferencia entre una compraventa “fluida” y un conflicto costoso. Y aunque se firme la escritura, una compraventa mal cerrada puede generar incidencias posteriores; le puede interesar este caso práctico sobre problemas tras la compraventa de vivienda en Málaga.

En algunas operaciones, puede ser más eficaz una opción de compra bien planteada que unas arras.

FAQs

¿Qué ocurre si el vendedor no firma la escritura en plazo?

Depende del contrato y de la causa del retraso. Si el plazo era determinante y el vendedor no puede firmar por causas imputables, puede existir incumplimiento y, si hay arras penitenciales, aplicarse el art. 1454 CC.

¿Puedo recuperar mis arras?

Si el contrato pacta arras penitenciales y el incumplimiento es del vendedor, la consecuencia típica es la devolución duplicada. Hay que acreditar bien la imputación y el vencimiento del plazo.

¿La entrega de llaves impide reclamar?

No necesariamente. La posesión anticipada no elimina por sí sola la obligación de firmar en plazo si así se pactó.

¿Es imprescindible enviar burofax?

No en todos los casos, pero suele ser muy recomendable: fija posición, prueba convocatoria y refuerza la imputación.

¿Y si el retraso se debe a notaría o al banco?

Debe analizarse la causa real. Si el vendedor tenía todo listo y el retraso es externo y acreditado, la imputación puede variar.

Conclusión

El retraso en notaría no es un mero inconveniente: puede desencadenar la resolución del contrato y consecuencias económicas (especialmente con arras penitenciales). La clave está en el contrato, el plazo pactado y la prueba de a quién es imputable el bloqueo.

Si ambas partes han contribuido al fracaso de la operación, el marco cambia (ver incumplimiento mutuo)

¿Necesita asesoramiento en su compraventa en Málaga, Nerja o la Costa del Sol?

Si está ante un posible incumplimiento del vendedor por no otorgar escritura pública, o si quiere prevenir riesgos antes de firmar arras, en Pérez Parras Economistas y Abogados le acompañamos de principio a fin en su compraventa: revisión y negociación de contrato/arras, comprobaciones registrales y documentales, coordinación con notaría y financiación, y asistencia en la firma y fase posterior.

Si busca un acompañamiento integral, también puede interesarle nuestro enfoque de comprar vivienda llave en mano (revisión de arras, due diligence, coordinación con notaría y asistencia en la firma).

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