Si he tenido que cerrar mi negocio, obligado por el estado de alarma decretado por el Gobierno, o por restricciones impuestas por mi Comunidad Autónoma, ¿puedo solicitar dejar de pagar el alquiler de mi negocio?

Pues bien, un juzgado de Madrid ha aplicado una cláusula que llevamos meses escuchando, desde que comenzó la crisis sanitaria: la cláusula rebus sic stantibus aplicada al pago de alquiler de mi negocio, y que, como consecuencia de la grave afectación que ha supuesto la pandemia del COVID 19 a la relación arrendaticia que une a las partes, se ha forzado en esta ocasión, en vía judicial, a que se restablezca el equilibrio contractual. Esto es, que habiendo afectado la pandemia, como evento imprevisible cuando se celebró el contrato de alquiler, y que ha afectado de manera extraordinaria e intensa a la situación económica general y a la actividad de los comercios cuando se aprobó el estado de alarma, que supuso el confinamiento de la población y la suspensión de la actividad de los centros comerciales, y que se prorrogó en varias ocasiones, manteniéndose el cierre de los centros comerciales o autorizándose con restricciones durante la llamada “desescalada” y vuelta a la “nueva normalidad”, se ha permitido que una discoteca, como medida cautelar, deje de pagar el alquiler mientras permanezca cerrado por la pandemia, y cuando abra sólo tendrá que abonar la mitad de la renta. Se entiende, por lo tanto, que la crisis sanitaria ha cambiado sustancialmente las condiciones del contrato.

Los negocios afectados por una alteración impredecible y sobrevenida como es la pandemia por el Covid-19, pueden alegar la cláusula rebus sic stantibus para modificar las condiciones contractuales acordadas con anterioridad con su arrendador.

En ese sentido, y en base a una alteración impredecible y sobrevenida a las circunstancias que existían al tiempo en que se celebró el contrato de arrendamiento del local comercial, motivada por la pandemia que ha afectado extraordinariamente a la actividad comercial que se venía ejerciendo en el local arrendado, se modifican las condiciones contractuales en cuanto al pago del alquiler del local de negocio, como manera de ayudar al inquilino tan afectado por la crisis sanitaria.

En este caso, el juez valora que el negocio, una discoteca afectada por los cierres forzosos del estado de alarma provocados por el Covid-19, al verse afectado profundamente por la crisis económica y financiera, y siendo las previsiones económicas muy negativas hasta el año 2022, puede existir un riesgo claro de insolvencia para el arrendatario, que provoque que el arrendador del local ejecute el aval, acordado como garantía en el contrato de arrendamiento, e incluso que el propietario del local incluya a la discoteca inquilina en un fichero de morosos, como consecuencia de la falta de pago de las rentas en diferentes meses, lo que impediría a la discoteca acudir a financiación externa.

En este caso, la discoteca, arrendataria del local de negocio, ha visto estimadas sus pretensiones gracias a la interposición de una medida cautelar previa a la demanda, alegando razones de urgencia o necesidad, surgidas por la situación extraordinaria e imprevisible sufrida por la pandemia.

Mediante una medida cautelar, el negocio queda exento de pagar el alquiler de local de negocio, ya que existe un riesgo claro de insolvencia para el arrendatario, pudiendo en ese caso el arrendador ejecutar el aval e incluirle en fichero de morosos, no pudiendo la discoteca, en este caso, acudir a buscar financiación externa.

En resumen, el juzgado de Madrid ha dictaminado:

• La suspensión de la facultad del propietario del local de ejecutar el aval –garantía del contrato de arrendamiento-, de manera judicial o extrajudicial, para cobrar importes adeudados o reajustados por la sentencia judicial.
• Si ya se hubiera ejecutado el aval, se suspenderá cautelarmente la obligación del arrendatario de tener que otorgar nuevo aval para mantener garantizado el importe correspondiente
• Se impone a la arrendadora la prohibición de incluir a la discoteca arrendataria en ficheros de morosos, como el ASNEF, como consecuencia del impago de cantidades adeudadas.

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