¿Qué es una opción de compra en Málaga y en qué se diferencia de las arras?

Opción de compra en Málaga. Es un derecho que permite al comprador (optante) decidir si compra dentro de un tiempo y a un precio pactados. Para inscribirla en el Registro de la Propiedad hacen falta requisitos muy concretos: acuerdo expreso de inscripción, precio de la futura compraventa (y, si existe, prima de la opción) y plazo máximo de 4 años. Una opción bien inscrita, bien ejercitada, bloquea ventas incompatibles con ella.

Arras. Son una señal. Si son penitenciales (art. 1454 CC), permiten desistir: el comprador las pierde si no compra; el vendedor devuelve el doble si se echa atrás. Pero deben pactarse con claridad; si no, suelen entenderse como confirmatorias (no dan derecho a desistir sin más).

Ejemplo sencillo: arras vs. opción de compra en Málaga

• María quiere un piso en el centro de Málaga. Firma arras penitenciales por 10.000 €. Si cambia de idea, pierde esos 10.000 €.

• Luis firma una opción de compra en Málaga por 10.000 € (prima) con precio de 300.000 € y 6 meses para decidir. Si compra, esos 10.000 € se descuentan del precio; si no compra, los pierde. Al estar inscrita, el Registro “avisa” a terceros de que Luis puede comprar ese piso durante 6 meses.

Resumen

• La opción de compra es útil para “reservar” un inmueble, pero debe redactarse e inscribirse bien para evitar problemas (requisitos art. 14 RH, p. ej., plazo máximo de 4 años).

• En propiedad horizontal, aumentar la superficie de un piso o “ajustar metros” no es un simple trámite: exige rectificar el título constitutivo (normalmente por unanimidad), y no se soluciona en todos los casos con los expedientes de los arts. 199/201 LH, que son más sencillos y responden a casos particulares. Si no, el Registro bloqueará la operación.

• Al ejercer una opción, para cancelar cargas posteriores suele ser necesario consignar determinadas cantidades; y cuidado con opciones usadas como garantías encubiertas (pacto comisorio): pueden ser rechazadas.

Tres bloqueos típicos en el Registro (y cómo los evitamos desde el inicio)

1. Exceso de cabida en propiedad horizontal: no es un trámite menor

Si un piso “tiene más metros” que los que figuran en el Registro, en propiedad horizontal eso afecta a cuotas y reparto de elementos comunes. La DGSJFP ha reiterado que no puede “arreglarse” con el art. 201 LH: hay que rectificar el título constitutivo, lo que suele implicar acuerdo unánime de la comunidad y escritura de modificación. Sin esta rectificación, el Registro suspenderá la inscripción del aumento de superficie.

Ejemplo práctico (explicado).
Compra de un ático en Nerja cuyo plano catastral refleja 7 m² más de terraza cerrada. El título constitutivo no los contempla; las cuotas de participación se calcularon sin esos metros. Solución correcta: convocar Junta, lograr unanimidad, otorgar escritura modificando el título y presentarla a inscripción. Intentar “sumar metros” solo con Catastro o con un expediente de 201 LH no prosperará.

2. Art. 199/201 LH: cuándo sí y cuándo no

Los expedientes de rectificación de descripción (arts. 199 y 201 LH) son útiles, pero tienen límites. Por ejemplo, no sirven para “deshacer” antiguas segregaciones o para alterar el título de una propiedad horizontal: el Registro lo rechazará.

Ejemplo práctico (explicado).
Parcela rústica en el interior de Málaga que “duplica” su superficie según medición privada. Se pide un 199 LH apoyado en Catastro para agregar terreno que en realidad fue segregado hace años. Resultado: el Registro lo deniega (no es un simple error de medición); habrá que reconstruir la cadena de actos y, en su caso, tramitar licencia (segregación/agrupación), según planeamiento municipal.

3. Ejercer una opción de compra: cargas posteriores y consignaciones

Al ejercer la opción de compra en Málaga (por ejemplo, mediante “compraventa en ejercicio unilateral”), para cancelar cargas posteriores a la inscripción de la opción puede exigirse consignar cantidades para proteger a esos terceros. Además, el registrador no puede suponer que la opción era una garantía encubierta (pacto comisorio) si no hay constancia clara; pero si lo fuera, esa construcción se rechaza. La DGSJFP ha afinado estos criterios en resoluciones recientes.

Ejemplo práctico (explicado).
Comprador que ejercita su opción sobre un piso en Torremolinos. Aparecen embargos posteriores a la opción. La DGSJFP admite descontar la prima de la opción y ciertas partidas si se pactó e inscribió, pero exige consignar para proteger a titulares de cargas posteriores. Todo debe constar claramente en la escritura de opción y en su inscripción.

En propiedad horizontal, aumentar metros exige rectificar el título constitutivo (habitualmente por unanimidad de la comunidad).

Cuidado con el pacto comisorio: explicación y riesgos reales

¿Qué es? Es una cláusula prohibida por el Código Civil que, en esencia, permite que si no pagas, me quedo con tu casa sin un procedimiento de valoración objetivo. Nuestro ordenamiento no admite que el acreedor se adjudique el bien dado en garantía sin esas garantías mínimas (arts. 1859 y 1884 CC; doctrina DGSJFP y TS).

¿Cómo aparece en la práctica? A veces, bajo “opción de compra en Málaga” que en realidad garantizan un préstamo: si el deudor no devuelve, el “optante” se queda con el inmueble por un precio sin relación con el valor real y sin valorar objetivamente. La DGSJFP y el TS han señalado la nulidad de estas fórmulas cuando encubren un pacto comisorio o carecen de mecanismos de valoración y equilibrio.

Señales de alerta (que revisamos):

• Prima/precio y pagos “a cuenta” confusos o sin trazabilidad.

• Cláusulas que permiten adjudicar el bien sin valoración objetiva (tasación/venta a tercero).

• Textos tipo que mezclan financiación con opción, sin equilibrio entre partes.

Checklist previo a firmar arras u opción de compra en Málaga (qué hacemos por usted)

1. Due diligence registral y urbanística: cargas, titularidad, coordinación Catastro‑Registro (arts. 9 y 10 LH), planeamiento y licencias (segregación/división/agrupación).

2. Propiedad horizontal: si hay discrepancias de superficie, valoramos si exige rectificar título (unanimidad) o si cabe otro cauce.

3. Contrato de arras: clara distinción entre arras penitenciales (art. 1454 CC) y confirmatorias; consecuencias de desistimiento.

4. Redacción de la opción de compra en Málaga (si procede): requisitos del art. 14 RH para su inscripción (acuerdo expreso, precio/prima, plazo ≤ 4 años) y previsión específica sobre consignaciones/cancelación de cargas posteriores.

5. Acto notarial y Registro: ejercicio correcto de la opción, cartas de pago y medios de pago acreditados.

6. Fiscalidad en Andalucía (ITP/AJD): cálculo de tipos, comprobación de plazo de 2 meses para presentar modelo 600 desde el devengo (Ley 5/2021). Si la opción se concede por particular, la opción tributa por TPO con base mínima del 5% del valor de la futura compraventa (art. 14.2 TRLITPAJD).

7. Clientes extranjeros: NIE, cuenta bancaria en España, traducción, firma con apoderado, y atención bilingüe (real estate lawyer in Malaga).

Impuestos: guía rápida (Andalucía)

• Compraventa de vivienda usada: ITP (tipo autonómico; comprobamos su caso). Plazo dos meses desde el día siguiente al devengo para presentar modelo 600 en Andalucía.

• Vivienda nueva: IVA + AJD (documentos notariales).

• Opción de compra:

  • Si la concede un particular: sujeta a TPO; base = mayor entre prima y 5% del valor de la compraventa futura (art. 14.2 TRLITPAJD).

  • Si la concede un empresario: en general, sujeta a IVA; si consta en escritura e inscribible, AJD por documento notarial. (Análisis caso por caso).

Nota: Lo anterior es un marco general; verificamos tipos reducidos/bonificaciones autonómicas y municipales aplicables a su perfil y vivienda (jóvenes, VPO, familia numerosa, discapacidad, etc.).

Ejemplos (más casuísticas reales, explicadas)

A) Opción de compra en Málaga bien diseñada que evita sorpresas

Comprador extranjero (UK) reserva una vivienda en Málaga capital mediante opción de compra. Dejamos pactado en la opción, e inscribimos, qué pagos podrán descontarse del precio y cuándo; prevemos la consignación de cantidades para cancelar eventuales cargas posteriores y fijamos un plazo ≤ 4 años. Resultado: al ejercer la opción, el Registro inscribe sin objeciones.

B) Arras mal planteadas que provocan litigio

En un borrador de arras se alude al art. 1454 CC sin decir expresamente que son penitenciales ni sus efectos. El vendedor intenta resolver devolviendo “una parte”. Nuestra actuación: reformular el texto: naturaleza de las arras, supuestos de desistimiento, penalizaciones y plazos claros. Evitamos la judicialización posterior. (Doctrina reiterada del Tribunal Supremo sobre claridad de arras penitenciales).

C) Propiedad horizontal con metros “de más”

Cliente compra un bajo con patio “agrandado”. Detectamos que la cuota del elemento privativo no contempla la ampliación. Proponemos: Junta (unanimidad), escritura de modificación del título constitutivo y, luego, compraventa. Si se intentara inscribir antes, el Registro bloquearía el aumento de cabida del elemento.

Cómo le ayudamos con su opción de compra en Málaga (Málaga y Nerja, español/inglés)

• Revisión integral previa (técnica, registral y urbanística) antes de arras u opción de compra en Málaga.

• Redacción/negociación de arras y opción de compra en Málaga inscribible (art. 14 RH), con cláusulas de protección frente a cargas posteriores y evitando riesgos de pacto comisorio.

• Coordinación de notaría, Registro, banco, tasación y Catastro (arts. 9 y 10 LH, coordinación gráfica).

• Fiscalidad: cálculo de ITP/AJD y presentación modelo 600 dentro del plazo andaluz de 2 meses.

• Atención en inglés (We speak fluent English to guide you through every step of your property purchase in Malaga or Nerja).

Si está pensando en comprar, consúltenos antes de firmar. Evitar un bloqueo registral puede ahorrar meses y costes.

FAQ (preguntas frecuentes)

¿Puedo “sumar metros” de mi piso con un 201 LH?
No en propiedad horizontal: exige rectificar el título constitutivo (normalmente, unanimidad).

¿Cuánto tiempo puedo tener una opción de compra en Málaga?
Para inscribirla: hasta 4 años.

¿Qué es exactamente el “pacto comisorio”?
Una cláusula que permite que, si no pagas, el acreedor se quede con el bien sin valoración objetiva: está prohibida (arts. 1859 y 1884 CC; DGSJFP/TS).

¿Cuándo pago los impuestos en Andalucía?
Dos meses desde el día siguiente al devengo para presentar el modelo 600 (ITP/AJD).

Conclusión

Si está valorando firmar arras u opción de compra en Málaga o Nerja, consúltenos antes. Revisamos la situación registral y urbanística, evitamos cláusulas de riesgo (pacto comisorio), dejamos prevista la consignación para cancelación de cargas si hiciera falta y optimizamos la fiscalidad dentro del plazo de 2 meses andaluz. Nuestro equipo es bilingüe (English/Spanish) y le acompaña de principio a fin: estudios previos, arras, opción, escritura y impuestos.

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