El objetivo de este post es ofrecer una guía clara y práctica sobre la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil, tomando como base la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3.ª, 14/05/2025, y delimitar el alcance del art. 44 de la Ley 11/2022, General de Telecomunicaciones, en relación con la expiración del término de los contratos privados de arrendamiento de parcelas o azoteas para estaciones base.

La expansión y mantenimiento de redes móviles se apoya, con frecuencia, en contratos de arrendamiento privados sobre parcelas y azoteas. Cuando el propietario no desea renovar, ¿puede el operador o la towerco invocar la continuidad del servicio para bloquear la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil? La SAP Burgos de 14/05/2025 recuerda que, si el operador eligió el título contractual, queda sujeto a sus reglas: la expiración del término permite la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil, sin que el art. 44 LGTel (expropiación/servidumbre) prorrogue automáticamente un contrato vencido.

¿Qué es una towerco? Es una sociedad de infraestructuras pasivas de telecomunicaciones (tower company) que posee, opera y alquila emplazamientos y elementos pasivos (torres/mástiles, casetas, obra civil, soportes, conducciones, energía y climatización y, en ocasiones, fibra oscura) a operadores móviles, que instalan los equipos activos (antenas, RRUs, BBUs, radios). Opera bajo un modelo de «neutral host» que facilita la co‑ubicación mediante acuerdos marco (MLA) con SLA, cargas máximas y alturas; ser towerco no confiere potestad de ocupación de la propiedad privada: si no hay acuerdo contractual, la eventual ocupación requeriría activar la expropiación o la servidumbre del art. 44 Ley General de Telecomunicaciones.

Co-ubicación en azotea: la compartición activa (MORAN/MOCN) y las reubicaciones pueden ser alternativas técnica o económicamente viables y hacer innecesaria la vía expropiatoria del art. 44 LGTel.

Marco jurídico de la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil

• Ley 11/2022, de 28 de junio, General de Telecomunicaciones (LGTel): el art. 44 habilita la ocupación de la propiedad privada cuando sea estrictamente necesario y no existan alternativas técnica o económicamente viables, mediante expropiación forzosa o servidumbre. Esta vía no sustituye al arrendamiento ni impide la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil por expiración del término.
• Código Civil: rige la extinción del arrendamiento por cumplimiento del plazo y, en su caso, por denuncia con el preaviso pactado.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC):
  • art. 706 (condena de hacer no personalísimo): permite la retirada forzosa de la estación base y la reposición del terreno si, tras la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil, el condenado no cumple voluntariamente.
  • art. 398.1: costas en apelación cuando se desestima el recurso.

Andalucía/Málaga: la Ley General de Telecomunicaciones es estatal; las licencias urbanísticas y ambientales (implantación, traslado, residuos) varían por CCAA y municipio (p. ej., Málaga capital). Estas exigencias administrativas no alteran la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil.

Expropiación de servidumbres (art. 44 Ley General de Telecomunicaciones) y su impacto en la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil

La resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil por expiración del término no queda neutralizada por la eventual tramitación expropiatoria o de servidumbre forzosa del art. 44 de la Ley General de Telecomunicaciones. Son vías distintas: la ocupación forzosa exige procedimiento administrativo con estándares de idoneidad, necesidad y proporcionalidad, mientras que la resolución de contrato de arrendamiento se rige por el título contractual.

Estándares y requisitos (síntesis operativa):

1. Proyecto técnico del operador/towerco justificando la necesidad, con relación concreta de bienes y derechos a ocupar, alternativas consideradas y razones técnicas y económicas para descartarlas.
2. Informes previos: de la Comunidad Autónoma competente en ordenación del territorio (plazo general 30 días hábiles —hasta 3 meses si afecta área relevante o con posibles afecciones ambientales—) y del Ayuntamiento sobre compatibilidad urbanística (30 días hábiles).
3. Aprobación por el órgano competente del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, con efectos de declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación, abriendo el expediente expropiatorio/servidumbre.
4. Determinación del justiprecio (o indemnización) y, en su caso, ocupación (ordinaria o por urgencia conforme a la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954).
5. Dominio público (art. 45 Ley General de Telecomunicaciones): acceso en condiciones neutrales, objetivas y no discriminatorias; no hay derecho preferente o exclusivo y suelen articularse convenios con el titular/gestor del demanio.

Delimitación vs expropiación: la imposición de servidumbres por expropiación es una privación singular de facultades del dominio (con justiprecio), distinta de las limitaciones generales (p. ej., zonas de protección) que delimitan el contenido de la propiedad y, en principio, no son indemnizables. Este criterio explica por qué el art. 44 Ley General de Telecomunicaciones no “congela” un contrato privado vencido.

Ejemplos y escenarios prácticos vinculados al art. 44 Ley General de Telecomuncaciones en la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil

Escenario A (contractual puro): contrato de azotea vencido, con preaviso correcto y alternativas viables próximas. Procede la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil y retirada; un eventual art. 44 Ley General de Telecomunicaciones carece de base por existir alternativas.

Escenario B (red densa, centro urbano): contrato vencido; el operador acredita, con simulaciones y drive tests, que no existen alternativas técnica o económicamente viables con parámetros KPI comparables y que la reubicación causa brecha de cobertura relevante. Podría iniciarse expediente expropiatorio/servidumbre del art. 44 Ley General de Telecomunicaciones. Aun así, hasta que se declare la utilidad pública y la necesidad de ocupación, el arrendamiento vencido no revive. El operador debe planificar medidas transitorias (microceldas/pequeñas celdas, MOCN/MORAN, carrier aggregation).

Escenario C (trazado de backhaul): despliegue de fibra troncales por suelo privado. El art. 44 puede ser idóneo si el proyecto técnico justifica trazado óptimo, descarta alternativas y supera informes autonómico/municipal.

Escenario D (dominio público): el emplazamiento idóneo es dominio público (cubiertas dotacionales, suelos viarios). Rige el art. 45 Ley General de Telecomunicaciones: no exclusividad, acceso no discriminatorio y posible convenio de ocupación. Este régimen no afecta a la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil existente con un particular.

Justiprecio e indemnizaciones (LEF) en servidumbres forzosas y su relación con la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil

• En la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil (vencimiento), rigen las obligaciones contractuales: retirada, reposición del terreno y rentas/deudas —sin justiprecio expropiatorio—.
• En la servidumbre/expropiación (art. 44 Ley General de Telecomunicaciones), procede justiprecio por la afección singular; el premio de afección del 5 % (art. 47 Ley de Expropiación Forzosa) no es automático y se reconoce según la intensidad con que la servidumbre limite el uso y disfrute del predio. En cargas leves o meramente posesorias, los tribunales lo niegan; en restricciones intensas que casi vacían el uso, puede reconocerse.

Matriz de decisión práctica (operadores y propietarios) ante la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil

1. ¿Hay contrato y ha vencido con preaviso válido? → Sí: prima la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil.
2. ¿Existen alternativas técnica o económicamente viables? (diseño de red, KPIs, ingeniería civil, costes razonables) → Sí: no procede art. 44 Ley General de Telecomunicaciones.
3. ¿No existen alternativas y la desinstalación causa déficit grave de servicio? → Valorar art. 44 Ley General de Telecomunicaciones con proyecto técnico e informes CCAA/Ayuntamiento.
4. ¿El emplazamiento idóneo está en dominio público? → Aplicar art. 45 Ley General de Telecomunicaciones (acceso neutral y no exclusivo) mediante convenio.
5. Tiempos y riesgos: si se inicia expropiación/servidumbre, planificar medidas temporales de continuidad de servicio hasta obtener la resolución administrativa.

Glosario técnico: MOCN, MORAN y carrier aggregation

• MOCN (Multi‑Operator Core Network). Modelo de compartición activa de red en el que se comparte la RAN (eNodeB/gNodeB, backhaul, ubicación) y también el espectro radioeléctrico asignado a los operadores participantes. Cada operador mantiene su núcleo de red propio (EPC/5GC) y su PLMN; la celda transmite varios PLMN y atiende a abonados de cada uno. Ventajas: mayor eficiencia espectral y de CAPEX/OPEX; despliegues rápidos. Riesgos/controles: coordinación de capacidad y calidad, gobierno de fallos, acuerdos de nivel de servicio (SLA) y cumplimiento de obligaciones de licencia.
• MORAN (Multi‑Operator Radio Access Network). Se comparte la RAN (sitio, mástil, equipos de radio), pero no el espectro: cada operador utiliza sus propias portadoras y ancho de banda. Es menos intrusivo que MOCN (no hay pooling de espectro) y facilita la desvinculación futura. Ventajas: ahorro de costes y tiempo; Menor complejidad regulatoria que MOCN. Riesgos/controles: planificación de interferencias, reparto de recursos pasivos/energía y acceso.
• Carrier Aggregation (CA). Funcionalidad de LTE‑Advanced/5G NR que combina varias portadoras (component carriers) contiguas o no contiguas, intra‑banda o inter‑banda, para aumentar el ancho de banda efectivo y el throughput (tanto en downlink como uplink), mejorando además la robustez de la conexión. Puede coexistir con Dual Connectivity (LTE+NR) en 5G.

¿Por qué importan en este caso?: estas soluciones permiten mantener la continuidad del servicio durante una reubicación o desmantelamiento del emplazamiento por resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil. Si la red puede sostener la cobertura/calidad mediante MOCN/MORAN, microceldas y/o CA, es más difícil justificar que no existen alternativas técnica o económicamente viables y, por tanto, menos probable que prospere la vía expropiatoria/servidumbre del art. 44 LGTel.

Comparativa para la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil: arrendamiento vs. expropiación/servidumbre (art. 44 LGTel)

La resolución por expiración del término exige preaviso y prueba de recepción (PEE). Sin título expropiatorio en forma, procede la retirada conforme al art. 706 LEC.

Checklist práctico para propietarios

1. Revisar el contrato (duración, prórrogas, preaviso, reposición del terreno).
2. Denunciar la resolución con burofax con la antelación que se pactara en contrato.
3. Acreditar vencimiento y rentas pendientes; preparar demanda de desahucio por expiración del término.
4. Ejecución: si no hay retirada voluntaria tras la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil, activar art. 706 LEC para retirada forzosa y reposición a costa del condenado.
5. Precaución urbanística/ambiental (Andalucía/Málaga): coordinar con Urbanismo la restitución y el tratamiento de residuos.

Preguntas frecuentes

• ¿Puede el operador negarse a retirar la antena por “servicio público”? No, si el título es contractual y el contrato ha vencido; la resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil es procedente. El art. 44 Ley General de Telecomunicaciones es una vía distinta.
• ¿Es obligatorio ofrecer un emplazamiento alternativo para resolver el contrato? No para la resolución; sí es prudente para la continuidad de servicio.
• ¿Qué ocurre si no retiran los equipos tras la resolución? Procede la ejecución con art. 706 LEC: retirada forzosa y reposición del terreno, con costas si se desestima el recurso (art. 398.1 LEC).

Conclusiones y acciones: resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil

• La resolución de arrendamiento de antenas de telefonía móvil por expiración del término no queda neutralizada por el art. 44 LGTel.
• Propietarios: planificar preaviso y, si procede, desahucio con art. 706 LEC.
• Operadores/towercos: plan de reubicación y, sólo si concurren los presupuestos legales, procedimiento de servidumbre/expropiación (art. 44 LGTel).

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