Buenas noticias para propietarios no residentes: nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes en España, aunque residas fuera de la UE.

Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional  española ha reconocido que los no residentes extracomunitarios (por ejemplo, residentes en Estados Unidos, Reino Unido, Suiza, África, Japón, etc.) pueden deducir los gastos necesarios para calcular la base imponible del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) derivados del alquiler de inmuebles situados en España, en igualdad con los residentes en la UE/EEE. La resolución está abierta a casación, por lo que conviene actuar con planificación para proteger plazos y derechos. Esta reciente sentencia supongo que, nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes van a poder ser imputados en la Renta de No Residentes en España.

¿Qué ha cambiado con esta sentencia de la Audiencia Nacional?

El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional dictó Sentencia. En ella anula un criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central  y confirma que no es conforme al Derecho de la Unión excluir a los no residentes en terceros países del derecho a deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler del inmueble en España. Además, recuerda la cláusula de no discriminación del Convenio con EE. UU. y la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre libre circulación de capitales. La sentencia expresa que cabe recurso de casación, pero ya ha abierto la puerta a que nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes puedan ser imputados en el IRNR en España.

¿En qué se apoya el tribunal?

• En el art. 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) (libre circulación de capitales), cuya protección alcanza también a residentes de terceros países según la jurisprudencia del TJUE.

• En que el art. 24.6 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR) ya permite a los residentes UE/EEE deducir gastos “relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España” (regla especial), y no hay base válida para excluir a extracomunitarios cuando opera la libertad de

¿A quién beneficia y desde cuándo los nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes?

Beneficiarios. Propietarios no residentes sin Establecimiento Permanente en España que alquilan inmuebles situados en territorio español y residen fuera de la UE/EEE, siempre que los gastos estén directamente vinculados a la obtención de los ingresos del alquiler.

¿Qué nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes puedo ahora tributar y beneficiarme en mi declaración de la renta?

La regla práctica es sencilla: los mismos gastos deducibles en el IRPF para alquileres, siempre que estén directamente relacionados con el arrendamiento del inmueble en España y puedas acreditarlos. Ejemplos habituales:

• Reparaciones y mantenimiento necesarios para alquilar la vivienda.

• Gastos de comunidad, IBI y tasas municipales afectas.

• Seguros del inmueble vinculados al arrendamiento.

• Honorarios de agencias, gestión y administración del alquiler.

• Intereses de préstamos destinados al inmueble.

Todos ellos deben tener vínculo económico directo e indisociable con la actividad de alquiler y soporte documental (facturas y pagos).

Importante: la sentencia no elimina los requisitos probatorios. La Administración podrá pedir justificación del gasto y su imputación temporal correcta.

Gastos deducibles IRNR alquiler para no residentes no europeos — ejemplos habituales: reparaciones y mantenimiento, comunidad/IBI, seguros, honorarios de gestión y administración e intereses del préstamo; siempre con factura y pago acreditado.

Cómo aprovechar esta oportunidad y deducirte los nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes: pasos prácticos

1) Revisa tus autoliquidaciones del IRNR (Modelo 210)

Identifica trimestres con ingresos por alquiler en los que no dedujiste gastos por ser extracomunitario. Si no hiciste la deducción por seguir el criterio anterior (limitado a UE/EEE), eres un claro candidato a rectificación!.

2) Comprueba el plazo de 4 años

La prescripción general para solicitar devoluciones y rectificar es de cuatro años, en concordancia con la Ley General Tributaria. El cómputo comienza desde el día siguiente a la finalización del plazo reglamentario para presentar la autoliquidación del período afectado.

3) Reúne documentación

• Contrato de arrendamiento y justificantes de cobros.

• Facturas (reparaciones, comunidad, IBI/tasas, seguros, honorarios, intereses) y pagos.

• Certificado de residencia fiscal en tu país.

• NIE/NIF y títulos de la propiedad.

4) Calcula la base imponible “neta”

Aplica los gastos deducibles que cumplan los requisitos antes mencionados, con su correspondiente prorrata si no cubren todo el período.

5) Presenta la solicitud de rectificación de nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes

La Agencia Tributaria Española (AEAT) dispone del procedimiento de Rectificación de autoliquidaciones para ajustar el Modelo 210 del período afectado y solicitar, en su caso, devolución de ingresos.

6) Protege tus derechos: interrumpe plazos

Dada la posible casación por la Abogacía del Estado, es prudente instar la rectificación en ejercicios no prescritos para mantenerlos abiertos mientras se consolida la doctrina.

En el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados somos expertos en tributación de no residentes (IRNR), y podemos ayudarte con este procedimiento.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Soy extracomunitario y alquilo en España. ¿Me aplica esta deducción de nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes en el IRNR?

Sí, si no tienes establecimiento permanente en España y los gastos están directamente relacionados con el alquiler. La sentencia bajo análisis equipara, por exigencia del TFUE, tu tratamiento al de los residentes UE/EEE en este punto.

¿Qué pasa si Hacienda española recurre en casación los nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes?

La sentencia permite casación; por eso recomendamos presentar ya la rectificación en ejercicios no prescritos y documentar bien cada gasto. Así conservas tu posición y evitas perder derechos por el tiempo.

¿Puedo pedir devolución si ya pagué sin deducir gastos?

Sí. La vía es la rectificación de autoliquidaciones con solicitud de devolución (si procede), dentro de 4 años.

¿Mis gastos valen siempre?

Deben ser necesarios, estar acreditados y tener vínculo directo con el alquiler. No se aceptarán gastos personales o no afectos.

¿Por qué confiar en Pérez Parras Economistas y Abogados?

En Málaga, Nerja y Costa del Sol, asesoramos a propietarios no residentes en IRNR y fiscalidad inmobiliaria:

• Revisión de declaraciones del Modelo 210 y plan de rectificación.

• Cálculo de gastos deducibles y preparación probatoria.

• Gestión ante AEAT y, si procede, reclamaciones.

Nuestro enfoque es preventivo (plazos LGT), probatorio (facturas y pagos) y estratégico (doctrina TFUE/TJUE y sentencia bajo análisis de la Audiencia Nacional española).

Conclusión y acciones concretas ante los nuevos gastos deducibles por alquiler para no residentes

1. Identifica tus periodos no prescritos con alquileres sin deducir gastos en Modelo 210.

2. Reúne facturas y pagos de gastos deducibles; vincúlalos al alquiler.

3. Solicita la rectificación de las autoliquidaciones del IRNR y, si procede, la devolución.

4. Actúa ya para interrumpir plazos mientras se resuelve la eventual casación.

En Pérez Parras Economistas y Abogados nos ocupamos de todo el proceso —cálculo, pruebas, presentación y defensa— con un trato cercano y experto.

En el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados, con despacho en Málaga y Nerja, contamos con perfiles doblemente titulados en Derecho y Economía, y bilingües inglés / español, que no sólo presentarán tu declaración de Impuesto sobre la Renta de No Residente, conociendo al detalle toda la casuística y normativas de aplicación, sino que además optimizarán tu tributación para que tu declaración sea correcta, pero pagando lo justo, y no más, sin errores, en concordancia con la aplicación de la normativa en vigor, y con la interpretación que realizan los tribunales españoles para los difierentes supuestos. Si deseas que profesionales expertos en Málaga en tributación internacional del máximo nivel preparen y te asesoren en tu tributación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, no dudes en contactar con el Despacho Pérez Parras Economistas y Abogados en el centro de Málaga y Nerja. Damos asesoramiento en la actualidad a clientes en los cinco continentes.