Alquileres 2026: fechas, prórrogas e IVA turístico
Los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, ambos de 6 de octubre, introducen nuevas medidas que afectan a los alquileres en 2026. Ambos se publicaron en el BOE el 7 de octubre de 2026. En esta guía explicamos dos de sus novedades y su alcance para propietarios e inquilinos de Málaga y Nerja:
- Real Decreto-ley 28/2026: reforma las prórrogas de los contratos de vivienda habitual, con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026.
- Artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026: prevé un IVA del 10 % para determinados alquileres amueblados de hasta 30 noches, aplicable desde el 1 de diciembre de 2026.
A 8 de octubre de 2026, ambos reales decretos-leyes están pendientes de convalidación. Por ello, conviene distinguir las fechas de aplicación de cada medida y qué ocurriría si las normas no se convalidan.
En esta guía: Prórrogas de vivienda habitual · IVA turístico · Convalidación · Consulte su caso.
Alquileres 2026: fechas y situación actual
| Medida | Fecha prevista | Situación a 8 de octubre |
|---|---|---|
| Nuevas prórrogas de vivienda habitual | 15 de noviembre de 2026 | Real Decreto-ley 28/2026 publicado; pendiente de convalidación. |
| IVA del 10 % en determinados alquileres de hasta 30 noches | 1 de diciembre de 2026 | Real Decreto-ley 29/2026 en vigor con carácter general desde el 8 de octubre; aplicación de esta medida fiscal aplazada y convalidación pendiente. |
Este artículo explica estas dos novedades; no resume todas las medidas aprobadas en materia de vivienda.
Prórrogas de vivienda habitual en los alquileres de 2026
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez alcanzada una duración mínima de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, la falta de un preaviso válido dará lugar a prórrogas sucesivas de cinco o siete años, respectivamente.
Por tanto, esto no significa que un contrato firmado inicialmente por un año se prorrogue solo otro año: la reforma fija expresamente esos nuevos periodos de cinco o siete años.
Los plazos de preaviso previstos son:
- Arrendador: al menos seis meses antes del vencimiento.
- Inquilino: al menos dos meses antes del vencimiento.
¿Habrá que indemnizar al inquilino si no se renueva?
Además, la reforma establece, con carácter general, una indemnización cuando el arrendador decide no prorrogar. No se exige en todos los casos. Por ejemplo, existen excepciones relacionadas con determinadas necesidades de ocupación propia o familiar, la falta de residencia efectiva del inquilino, la disponibilidad de otra vivienda y ciertos acuerdos u ofertas de nuevo contrato, bajo las condiciones legales.
Como regla general, la indemnización será la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia. En concreto, para calcularla se toma el valor superior del rango individualizado del Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler de vivienda (SERPAVI); si no existe ese valor, se utiliza la renta mensual vigente al comunicar el preaviso. Se abona al entregar la vivienda, sin perjuicio de las reglas especiales aplicables.
Por ello, cuando se invoque una causa de exclusión, deberá justificarse y comunicarse en la forma exigida. Por tanto, no basta con enviar un aviso genérico de «no renovación» para presumir que desaparece la indemnización.
Contratos vigentes: el régimen transitorio importa
Además, los cambios en los alquileres de 2026 pueden afectar a contratos ya existentes. Antes de enviar un preaviso, hay que identificar su vencimiento y la fase contractual:
- Los preavisos válidos efectuados antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización.
- Si al entrar en vigor quedan menos de seis meses hasta el vencimiento, se admite transitoriamente el preaviso del arrendador de cuatro meses, en los supuestos previstos.
- Los contratos que ya se encuentren en el periodo de prórroga del anterior artículo 10.1 de la LAU continuarán en él hasta su término, conforme al régimen transitorio.
Para revisar la duración y el preaviso, conozca nuestro asesoramiento sobre contratos de arrendamiento. Además, si prevé vender el inmueble, consulte la guía de venta de una vivienda arrendada y derechos del inquilino.
¿Se acerca el vencimiento? Solicite una revisión del contrato y del preaviso.
IVA en los alquileres turísticos de 2026: cuándo se prevé aplicar el 10 %
El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, prevé aplicar el IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 a determinados alquileres de apartamentos o viviendas amueblados de hasta 30 noches para un mismo arrendatario, aunque no incluyan servicios hoteleros.
Esta nueva vía exceptúa la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual. La excepción no elimina la tributación que pueda corresponder cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera.
Hasta el 30 de noviembre no se aplica este nuevo supuesto. Por ejemplo, actualmente un alquiler turístico sin servicios hoteleros puede estar exento; la limpieza únicamente a la entrada y salida no constituye, por sí sola, un servicio hotelero. Sin embargo, tampoco debe entenderse que contratar 31 noches garantiza la exención: habrá que examinar las características de la operación.
Reservas de noviembre para diciembre: ¿qué fecha cuenta?
Por eso, no basta con mirar cuándo se reservó o con repartir el precio entre noches anteriores y posteriores al 1 de diciembre. En los arrendamientos importa cuándo resulta exigible el precio; los anticipos efectivos pueden producir el devengo por el importe cobrado.
Los siguientes ejemplos aplican las reglas generales del artículo 75 y del artículo 90 de la Ley del IVA, a falta de un criterio administrativo específico de esta reforma localizado. Presuponen un alquiler sin servicios hoteleros afectado por la nueva regla y su mantenimiento en vigor:
| Situación | Tratamiento orientativo |
|---|---|
| Reserva en octubre, sin anticipo, con precio exigible y pagado en diciembre. | IVA del 10 %. |
| Precio exigible el 20 de noviembre, cobrado con retraso el 5 de diciembre. | Exento: el mero retraso en cobrar no desplaza el devengo. |
| Anticipo efectivo el 20 de noviembre y saldo exigible el 5 de diciembre. | En principio, anticipo exento y saldo al 10 %, sujeto a revisión del contrato y del criterio administrativo aplicable. |
En cambio, una reserva sin pago, una factura proforma o una fianza que solo garantiza obligaciones no equivalen a un anticipo del precio.
¿Puedo añadir el IVA a una reserva ya confirmada?
Los cambios en los alquileres de 2026 no permiten aumentar unilateralmente cualquier precio ya pactado. Por tanto, deben revisarse el contrato y la información ofrecida al consumidor. Por ejemplo, si el precio total acordado es 1.100 € y debe incluir un IVA del 10 %, la base será 1.000 € y el impuesto 100 €. No se añaden automáticamente otros 110 €.
Además del IVA, conviene revisar otras obligaciones por separado. Consulte la comunicación anual del número de registro de alquiler y nuestra guía de Renta 2025 de viviendas turísticas en Málaga y Nerja. Esta última se refiere al IRPF del ejercicio 2025.
Para sus alquileres en 2026, conozca también nuestro asesoramiento jurídico y fiscal para viviendas turísticas. Así, antes de modificar una reserva, puede solicitar una revisión del precio y del IVA aplicable.
Qué ocurre si no se convalidan los reales decretos-leyes
Ambos están pendientes de convalidación a 8 de octubre. Al estar disueltas las Cortes, corresponde actuar a la Diputación Permanente del Congreso, conforme al artículo 78.2 y al artículo 86.2 de la Constitución. Debe pronunciarse dentro de los treinta días siguientes a la promulgación; la convalidación no requiere una votación posterior del Senado.
Si el Real Decreto-ley 28/2026 no se convalida y decae antes del 15 de noviembre, la reforma de las prórrogas no llegará a entrar en vigor. Si el Real Decreto-ley 29/2026 decae antes del 1 de diciembre, el nuevo IVA no se aplicará por esta norma: su entrada en vigor general en octubre no anticipa esa medida fiscal.
Preguntas frecuentes sobre los alquileres en 2026
¿Málaga o Nerja tienen un IVA turístico diferente?
No. Estas reglas estatales no establecen un tipo municipal distinto. Además, los requisitos turísticos andaluces, urbanísticos y de la comunidad de propietarios deben revisarse por separado.
¿Todos los contratos actuales se prorrogarán cinco años?
No automáticamente. Hay que comprobar duración, tipo de arrendador, fase de prórroga, preavisos y régimen transitorio.
¿Debo cobrar ya el nuevo IVA del 10 %?
No por esta nueva regla. En concreto, su aplicación está prevista para el 1 de diciembre y depende del mantenimiento de la norma. Los alojamientos con servicios hoteleros tienen su propio tratamiento.
Revise sus contratos y reservas antes de cambiar precios
En Pérez Parras Economistas y Abogados revisamos contratos de vivienda habitual, preavisos, reservas y fiscalidad de alquileres en Málaga y Nerja. Por ello, puede solicitar aquí una revisión de su caso.
Indique si consulta como propietario o inquilino, la fecha de inicio del contrato o de la reserva y el vencimiento previsto. Además, señale si ya se ha comunicado un preaviso o cobrado un anticipo.
También puede escribir a info@perezparras.com o visitar nuestra página de contacto del despacho en Málaga y Nerja.
Fuentes: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, artículo 10; Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, enlazados anteriormente; Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, artículos 75, 90 y 91; Constitución Española, de 27 de diciembre de 1978, artículos 78 y 86; Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, artículo 60.
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